Türkeis Plan für 500.000 Sozialwohnungen: was er für Mieten und Investoren bedeutet

Am 24. Oktober 2025 startete Präsident Recep Tayyip Erdoğan das, was die Regierung das Wohnungsbauprojekt des Jahrhunderts nennt: 500.000 Sozialwohnungen in allen 81 Provinzen der Türkei. Gebaut werden sie von TOKİ, der staatlichen Wohnungsbaubehörde, die nach Angaben des Ministeriums für Umwelt und Stadtentwicklung bislang etwa 1,74 Millionen Sozialwohnungen errichtet hat. Die Regierung bezeichnet das neue Programm als das größte in der Geschichte des Landes.

Erklärtes Ziel ist es, Familien mit geringerem Einkommen den Kauf einer Wohnung mit langen Zahlungsfristen zu ermöglichen und den Druck auf die Mieten zu senken, vor allem in Istanbul. Für ausländische Investoren ist das zweite Ziel das entscheidende.

Was angekündigt wurde

• Wo. 100.000 Wohnungen in Istanbul, auf der europäischen wie der asiatischen Seite; 30.000 in Ankara; 21.000 in İzmir; je 13.000 in Bursa, Gaziantep und Konya; und je 12.000 in Hatay und Diyarbakır. Der Rest verteilt sich auf andere Provinzen.
• Was. Wohnungen in den türkischen Formaten 1+1 und 2+1, also ein oder zwei Schlafzimmer plus Wohnzimmer, in niedrigen Gebäuden in traditioneller Bauweise.
• Preis. 1,8 Millionen Lira pro Wohnung, zum aktuellen Wechselkurs etwa 43.000 USD, mit Monatsraten ab gemeldeten etwa 6.700 Lira.
• Mietwohnungen. Erstmals bietet TOKİ berechtigten Bürgern auch Sozialmietwohnungen zu etwa der Hälfte der Marktmiete an.
• Quote. 10 Prozent der Wohnungen sind Familien mit drei oder mehr Kindern vorbehalten.

Das Programm richtet sich an türkische Bürger mit geringerem Einkommen. Nichts in der Ankündigung deutet darauf hin, dass Ausländer diese Wohnungen kaufen oder mieten können, und sie stehen in keinem Zusammenhang mit dem Programm für Staatsbürgerschaft durch Investition.

Warum es um die Mieten geht

Die Mieten in der Türkei steigen seit mehreren Jahren rasch. Im Juli 2025 veröffentlichte Zahlen der Immobiliendatenplattform Endeksa zeigten einen Anstieg der Mieten um etwa 32,6 Prozent in den zwölf Monaten bis Juni 2025 und um 21,5 Prozent allein im ersten Halbjahr. Die durchschnittliche Monatsmiete lag landesweit bei etwa 22.681 Lira. In Istanbul hatte Endeksa in den zwölf Monaten bis Juli 2024 einen Anstieg um fast 47 Prozent verzeichnet.

Die Mieten sind schneller gestiegen als die Kaufpreise, was die Renditen für Vermieter verbessert hat. Dieselben Daten vom Juli 2025 bezifferten die landesweite Amortisationsdauer, also die Zahl der Mietjahre, die nötig sind, um den Kaufpreis zurückzuverdienen, auf etwa 13 Jahre, nach 23 bis 24 Jahren fünf Jahre zuvor. Dreizehn Jahre entsprechen einer Bruttorendite von etwa 7,7 Prozent pro Jahr. In Istanbul war der Zeitraum länger, 2024 etwa 16 bis 19 Jahre, was Bruttorenditen von rund 5 bis 6 Prozent bedeutet.

Was mehr Angebot für Investoren heißt

Die neuen Wohnungen richten sich an einen ganz anderen Käufer als den typischen Investor, der die Staatsbürgerschaft anstrebt. Der Immobilienweg zur türkischen Staatsbürgerschaft beginnt bei 400.000 USD, etwa dem Zehnfachen des Preises einer Wohnung von TOKİ, sodass die beiden Segmente selten um dieselben Käufer konkurrieren.

Die Überschneidung liegt bei den Mieten. Jeder Haushalt, der in eine Wohnung von TOKİ zieht, ob gekauft oder gemietet, ist ein Mieter weniger, der im günstigen Marktsegment um private Wohnungen konkurriert. Mit der Zeit könnte das den Mietanstieg bei kleineren, älteren Wohnungen in Außenbezirken bremsen, die dem neuen Angebot am nächsten kommen. Ein Programm dieser Größe braucht Jahre bis zur Fertigstellung, die Wirkung dürfte also eher allmählich als plötzlich eintreten.

Wohnungen in zentralen Bezirken, neuere Anlagen mit Ausstattung und Familienwohnungen nahe öffentlichen Verkehrsmitteln und guten Schulen sprechen andere Mieter an und sind weniger direkt betroffen. Für Investoren ist die praktische Schlussfolgerung, Ertragsprognosen auf das konkrete Gebäude und den konkreten Bezirk zu stützen und nicht anzunehmen, dass der jüngste Mietanstieg unverändert anhält. Stabilere Mieten lassen sich zudem besser planen als schwankende.

Was das bedeutet, wenn Sie die Türkei erwägen

Für alle, die in der Türkei kaufen, ob für die Staatsbürgerschaft oder einfach zur Vermietung, ist der Plan von TOKİ eine Erinnerung, neben der örtlichen Nachfrage auch das örtliche Angebot zu betrachten. Sinnvolle Prüfungen sind:

• Vergleichsmieten aus jüngsten Vermietungen für genau diesen Bezirk und Gebäudetyp.
• Ob in der Nähe große öffentliche oder private Wohnungsbauprojekte geplant sind.
• Die Historie des Grundbuchs und etwaige Belastungen oder Vermerke auf der Immobilie.
• Die Nutzungsgenehmigung, die bestätigt, dass das Gebäude gemäß seiner Baugenehmigung fertiggestellt wurde.
• Ein amtliches Gutachten, das den Preis stützt, wie es der Weg zur Staatsbürgerschaft verlangt.

Unsere Immobilienprüfung umfasst diese Prüfungen in der Türkei, mit einem schriftlichen Bericht vor Ihrer Zusage. Zum Weg zur Staatsbürgerschaft selbst lesen Sie unser Programm für Staatsbürgerschaft durch Investition in der Türkei. Wir begleiten Kunden beim Antrag, arbeiten mit unserem Team vor Ort und nennen Festpreise schriftlich.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ist keine rechtliche, steuerliche oder Anlageberatung.