A TOKİ, agência estatal de habitação da Turquia, vai construir meio milhão de moradias sociais, incluindo 100.000 em Istambul e as suas primeiras moradias de aluguel abaixo do preço de mercado. Por que essa oferta extra importa para aluguéis, rentabilidade e o segmento intermediário.
Em 24 de outubro de 2025, o presidente Recep Tayyip Erdoğan lançou o que o governo chama de Projeto Habitacional do Século: 500.000 moradias populares a serem construídas em todas as 81 províncias da Turquia. As moradias serão entregues pela TOKİ, a Administração de Desenvolvimento Habitacional, a agência estatal que já construiu aprox. 1,74 milhão de moradias populares até hoje, segundo o Ministério do Meio Ambiente e Urbanização. O governo descreve o novo programa como o maior da história do país.
Os objetivos declarados são ajudar famílias de renda mais baixa a comprar um imóvel com prazos longos de pagamento e aliviar a pressão sobre os aluguéis, principalmente em Istambul. Para investidores estrangeiros, o segundo objetivo é o que merece atenção.
O programa foi pensado para cidadãos turcos de renda mais baixa. Nada no anúncio sugere que estrangeiros possam comprar ou alugar essas moradias, que não têm nenhuma ligação com o programa de cidadania por investimento.
Os aluguéis na Turquia vêm subindo rapidamente há vários anos. Dados da Endeksa, uma plataforma de dados imobiliários, divulgados em julho de 2025 mostraram alta de aprox. 32,6% nos aluguéis nos doze meses até junho de 2025, e de 21,5% só no primeiro semestre. O aluguel mensal médio no país era de aprox. 22.681 liras. Em Istambul, a Endeksa havia registrado uma alta de quase 47% nos doze meses até julho de 2024.
Os aluguéis subiram mais do que os preços de venda, o que melhorou o retorno dos proprietários. Os mesmos dados de julho de 2025 apontavam um prazo de amortização nacional, o número de anos de aluguel necessários para pagar o preço de compra, de aprox. 13 anos, ante 23 a 24 anos cinco anos antes. Treze anos equivalem a um rendimento bruto de aprox. 7,7% ao ano. Em Istambul, o prazo era maior, de aprox. 16 a 19 anos em 2024, o que implica rendimentos brutos de aprox. 5% a 6%.
As novas moradias se destinam a um comprador muito diferente do investidor típico em cidadania. A via imobiliária para a cidadania turca começa em US$400.000, aprox. dez vezes o preço de uma moradia da TOKİ, então os dois segmentos raramente disputam os mesmos compradores.
A sobreposição está no aluguel. Cada família que se muda para uma moradia da TOKİ, comprada ou alugada, é um inquilino a menos disputando apartamentos privados na faixa mais barata do mercado. Com o tempo, isso pode desacelerar a alta dos aluguéis de apartamentos menores e mais antigos em bairros periféricos, que são os substitutos mais próximos. Um programa desse porte leva anos para ser construído, então o efeito tende a ser gradual, e não repentino.
Imóveis em bairros centrais, condomínios mais novos com áreas de lazer e apartamentos familiares perto de transporte e de boas escolas atendem a outro tipo de inquilino e estão menos expostos diretamente. Para investidores, a conclusão prática é basear as projeções de renda no prédio e no bairro específicos e evitar supor que o ritmo recente de alta dos aluguéis vai continuar inalterado. Aluguéis mais estáveis também são mais fáceis de planejar do que aluguéis voláteis.
Para quem compra na Turquia, seja para se qualificar à cidadania, seja apenas para alugar, o plano da TOKİ é um lembrete de que é preciso olhar para a oferta local, além da demanda local. Verificações úteis incluem:
Nosso serviço de due diligence imobiliária cobre essas verificações na Turquia, com um relatório por escrito antes de você assumir o compromisso. Para a via da cidadania em si, veja nosso programa de cidadania por investimento da Turquia. Ajudamos os clientes na candidatura, contamos com nossa equipe local e apresentamos orçamentos com honorário fixo por escrito.
Este artigo é informação geral, não é assessoria jurídica, tributária ou de investimentos.
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