Le plan turc de 500 000 logements sociaux : ce qu’il signifie pour les loyers et les investisseurs

Le 24 octobre 2025, le président Recep Tayyip Erdoğan a lancé ce que le gouvernement appelle le « projet de logement du siècle » : 500 000 logements sociaux à construire dans les 81 provinces de Turquie. Ils seront livrés par TOKİ, l’administration du développement du logement, l’agence publique qui a construit à ce jour environ 1,74 million de logements sociaux, selon le ministère de l’Environnement et de l’Urbanisme. Le gouvernement présente ce nouveau programme comme le plus important de l’histoire du pays.

Ses objectifs affichés sont d’aider les familles modestes à acheter un logement avec de longues facilités de paiement et de détendre les loyers, en particulier à Istanbul. Pour les investisseurs étrangers, c’est ce second objectif qu’il faut suivre.

Ce qui a été annoncé

• Où. 100 000 logements à Istanbul, sur les rives européenne et asiatique ; 30 000 à Ankara ; 21 000 à İzmir ; 13 000 chacune à Bursa, Gaziantep et Konya ; et 12 000 chacune à Hatay et Diyarbakır. Le reste sera réparti entre les autres provinces.
• Quoi. Des appartements aux formats turcs 1+1 et 2+1, c’est-à-dire une ou deux chambres plus un séjour, dans des immeubles bas d’architecture traditionnelle.
• Prix. 1,8 million de livres par logement, soit environ 43 000 USD au taux de change actuel, avec des mensualités annoncées à partir d’environ 6 700 livres.
• Location. Pour la première fois, TOKİ proposera aussi des logements sociaux locatifs aux citoyens éligibles, à environ la moitié du loyer du marché.
• Quota. 10 % des logements sont réservés aux familles de trois enfants ou plus.

Le programme s’adresse aux citoyens turcs aux revenus modestes. Rien dans l’annonce ne laisse penser que des étrangers pourront acheter ou louer ces logements, qui n’ont aucun lien avec le programme de citoyenneté par investissement.

Pourquoi viser les loyers

Les loyers augmentent rapidement en Turquie depuis plusieurs années. Selon les chiffres d’Endeksa, une plateforme de données immobilières, publiés en juillet 2025, les loyers avaient progressé d’environ 32,6 % sur les douze mois précédant juin 2025, dont 21,5 % sur le seul premier semestre. Le loyer mensuel moyen national s’élevait à environ 22 681 livres. À Istanbul, Endeksa avait relevé une hausse de près de 47 % sur l’année précédant juillet 2024.

Les loyers ont progressé plus vite que les prix de vente, ce qui a amélioré la rentabilité pour les bailleurs. Les mêmes données de juillet 2025 situaient la durée d’amortissement nationale, c’est-à-dire le nombre d’années de loyers nécessaires pour rembourser le prix d’achat, à environ 13 ans, contre 23 à 24 ans cinq ans plus tôt. Treize ans équivalent à un rendement brut d’environ 7,7 % par an. À Istanbul, la durée était plus longue, environ 16 à 19 ans en 2024, ce qui correspond à des rendements bruts d’environ 5 à 6 %.

Ce que cette offre supplémentaire pourrait signifier pour les investisseurs

Ces nouveaux logements visent un acheteur très différent de l’investisseur type en citoyenneté. La voie immobilière vers la citoyenneté turque commence à 400 000 USD, soit environ dix fois le prix d’un logement TOKİ : les deux segments se disputent donc rarement les mêmes acheteurs.

Le recoupement se situe sur le marché locatif. Chaque ménage qui s’installe dans un logement TOKİ, acheté ou loué, est un locataire de moins en concurrence pour les appartements privés d’entrée de gamme. À terme, cela pourrait freiner la hausse des loyers des petits appartements anciens des quartiers périphériques, qui en sont les substituts les plus proches. Un programme de cette ampleur demande des années de construction : l’effet devrait donc être progressif plutôt que brutal.

Les logements des quartiers centraux, les résidences récentes avec services et les appartements familiaux proches des transports et de bonnes écoles s’adressent à d’autres locataires et sont moins directement exposés. Pour les investisseurs, la conclusion pratique est de fonder leurs prévisions de revenus sur l’immeuble et le quartier précis, sans supposer que les hausses de loyer récentes se poursuivront au même rythme. Des loyers plus stables sont d’ailleurs plus faciles à anticiper que des loyers volatils.

Ce que cela signifie si vous envisagez la Turquie

Pour qui achète en Turquie, que ce soit pour obtenir la citoyenneté ou simplement pour louer, le plan TOKİ rappelle qu’il faut examiner l’offre locale autant que la demande locale. Parmi les vérifications utiles :

• Des loyers comparables pour le quartier et le type d’immeuble exacts, tirés de locations récentes.
• L’existence de grands projets de logements, publics ou privés, prévus à proximité.
• L’historique du titre de propriété et les éventuelles charges ou annotations grevant le bien.
• Le permis d’occupation, qui confirme que l’immeuble a été achevé conformément à son permis de construire.
• Une évaluation officielle qui justifie le prix, exigée par la voie de citoyenneté.

Notre service de due diligence immobilière couvre ces vérifications en Turquie, avec un rapport écrit remis avant que vous ne vous engagiez. Pour la voie de citoyenneté elle-même, consultez notre programme de citoyenneté par investissement en Turquie. Nous accompagnons nos clients dans leur demande, nous travaillons avec notre équipe locale et nous communiquons des honoraires fixes par écrit.

Cet article fournit des informations générales et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou en investissement.