Les chiffres officiels publiés le 20 janvier montrent une hausse de 14,3 % des ventes de logements en Turquie, à un niveau record, et une progression de près de moitié des ventes avec prêt hypothécaire, à la faveur du recul de l’inflation et des taux d’intérêt.
Le marché immobilier résidentiel turc vient de vivre l’année la plus active de son histoire. Le 20 janvier 2026, TurkStat, l’office national de la statistique, a publié ses chiffres de décembre, qui confirment que 1 688 910 logements ont changé de mains dans le pays en 2025. C’est 14,3 % de plus que les 1 478 025 ventes de 2024, et le total annuel le plus élevé depuis le début de la série.
L’année s’est en outre achevée en force. Le seul mois de décembre a enregistré 254 777 ventes, soit 19,8 % de plus qu’en décembre 2024, un schéma habituel, acheteurs et promoteurs finalisant leurs opérations avant la clôture de l’exercice.
Le signal le plus net est le retour du crédit. Les ventes hypothécaires, c’est-à-dire les achats financés par un prêt immobilier bancaire, ont atteint 236 668 en 2025, en hausse de 49,3 % sur un an. En décembre, elles ont progressé de 25,2 %. Le crédit ne représente encore qu’une part modeste du marché, environ une vente sur sept, ce qui montre que la plupart des acheteurs turcs paient toujours en grande partie comptant. Mais la tendance est remarquable après deux années pendant lesquelles des taux d’intérêt élevés ont tenu de nombreux ménages à l’écart de l’emprunt immobilier.
Ce tournant s’inscrit dans une amélioration régulière de l’économie. Selon les chiffres de TurkStat publiés le 5 janvier, l’inflation annuelle des prix à la consommation est tombée à 30,9 % en décembre 2025, contre 44,4 % un an plus tôt et un pic d’environ 75 % en mai 2024. La Banque centrale de la République de Turquie, qui fixe le taux directeur du pays, l’a abaissé de 1,5 point de pourcentage à 38 % le 11 décembre 2025, poursuivant un cycle d’assouplissement progressif. Une inflation plus faible préserve le pouvoir d’achat, des taux plus bas rendent le crédit plus abordable, et les deux ramènent généralement les acheteurs.
La demande a été générale. Les ventes dans le neuf, c’est-à-dire les logements vendus pour la première fois par des promoteurs, ont progressé de 11,6 % à 540 786. Les ventes dans l’ancien, entre propriétaires, ont augmenté de 15,6 % à 1 148 124.
Istanbul reste le centre de gravité du marché. La ville a enregistré 280 262 ventes en 2025, loin devant Ankara, la capitale, avec 152 534, et Izmir, sur la côte égéenne, avec 96 998.
Les acheteurs étrangers ont acquis 21 534 logements sur l’année, un peu moins qu’en 2024, soit environ 1,3 % de l’ensemble des ventes. Décembre a été plus soutenu, avec 2 541 achats, en hausse de 5,1 % sur un an. La demande étrangère se concentre sur quelques destinations :
Par nationalité, ce sont les Russes qui ont acheté le plus de logements en 2025 (3 649), devant les Iraniens (1 878) et les Ukrainiens (1 541).
L’attrait de la Turquie pour les acheteurs internationaux tient en partie au fait qu’un logement peut mener directement à un passeport. En vertu des règles de citoyenneté exceptionnelle, un étranger qui achète un bien d’une valeur d’au moins 400 000 USD et s’engage à ne pas le revendre pendant trois ans peut demander la citoyenneté turque. Le seuil est de 400 000 USD depuis le 13 juin 2022, date à laquelle il a été relevé de 250 000 USD.
Les règles sont précises. L’engagement de trois ans est inscrit sous forme d’annotation, c’est-à-dire de mention officielle, sur le titre de propriété tenu par le cadastre. Les fonds de l’achat doivent être apportés en devises et vendus à une banque opérant en Turquie, qui délivre en preuve un certificat d’achat de devises. L’investissement est évalué en dollars américains au taux de change de la banque centrale. Le conjoint et les enfants de moins de 18 ans peuvent figurer dans la même demande, aucune obligation de résider en Turquie ne s’applique, et la Turquie autorise la double nationalité.
Pour les acheteurs de ce niveau, la vigueur du marché dans son ensemble compte. Un crédit immobilier plus développé et un volume de transactions record signifient davantage d’acheteurs et de liquidité lorsque la période de détention de trois ans prend fin et que le propriétaire souhaite vendre ou louer.
Un marché animé est aussi une raison d’être rigoureux. Un bien utilisé pour la citoyenneté exige un rapport d’évaluation établi par une société d’expertise agréée, daté de moins de trois mois au moment de la demande, et le prix inscrit sur le titre de propriété doit lui correspondre. L’historique du titre compte également : les règles excluent les biens ayant appartenu au candidat ou à ses proches, et un bien ne peut pas simplement passer d’un propriétaire étranger à un autre pour obtenir la citoyenneté. Vérifier l’inscription au cadastre, les dettes et les charges grevant le bien ainsi que l’évaluation avant tout paiement relève des bonnes pratiques élémentaires. Notre service de due diligence immobilière couvre ces vérifications en Turquie grâce à notre équipe locale.
Les chiffres de 2025 décrivent un marché vaste, liquide, qui retrouve l’accès au crédit à mesure que l’inflation recule. Pour qui envisage la citoyenneté turque par l’immobilier, c’est un contexte favorable : vous achetez lors de l’année la plus active du pays en matière de logement, dans des villes où la demande nationale et internationale est réelle. L’approche raisonnable consiste à choisir le bien pour ses qualités propres, comme résidence ou comme investissement, à le vérifier soigneusement, et à considérer le passeport comme l’un des avantages d’un achat solide. Nous accompagnons nos clients dans leur demande de citoyenneté turque, nous travaillons avec notre équipe locale d’avocats et d’experts en évaluation, et nous communiquons nos honoraires fixes par écrit.
Cet article fournit des informations générales et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou en investissement.
L’inflation annuelle a reculé à 29,73 % en septembre, mieux que prévu et au plus bas depuis novembre 2021. Pour les acheteurs immobiliers et les investisseurs en citoyenneté, une hausse des prix plus lente rend les coûts et les loyers plus faciles à anticiper.
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Le ministère turc de l’Intérieur indique que 6 134 personnes, pour la plupart des membres de la famille de 1 413 investisseurs, ont perdu la citoyenneté obtenue par investissement, principalement en raison d’évaluations gonflées et de ventes immobilières fictives.
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La loi n° 7566, publiée le 19 décembre 2025, limite la hausse des valeurs fiscales immobilières de 2026 après une forte réévaluation des terrains, ce qui donne aux propriétaires une vision plus claire de leurs coûts de détention pour les quatre prochaines années.
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