La Turquie plafonne les valeurs fiscales immobilières de 2026 : ce que les propriétaires doivent savoir

Les propriétaires d’un bien en Turquie savent désormais plus précisément ce qu’ils paieront de taxe foncière l’an prochain. La loi n° 7566, une loi omnibus qui modifie plusieurs lois fiscales, a été publiée au Journal officiel le 19 décembre 2025, numéro 33112, et ses dispositions sur la taxe foncière entrent en vigueur aujourd’hui. Le Parlement avait adopté le texte au début du mois.

Cette mesure répond à une forte réévaluation des valeurs foncières menée en 2025, qui aurait sinon multiplié de nombreux avis d’imposition en 2026.

Comment fonctionne la taxe foncière en Turquie

La taxe foncière, appelée emlak vergisi, est un impôt annuel sur les bâtiments et les terrains prévu par la loi n° 1319 de 1970 sur l’impôt immobilier. Elle est perçue par la municipalité et calculée sur la valeur fiscale du bien, un montant fixé par l’État, distinct du prix payé par l’acheteur.

• Taux. 0,1 % de la valeur fiscale pour les logements, 0,2 % pour les autres bâtiments comme les commerces et les bureaux, 0,3 % pour les terrains à bâtir et 0,1 % pour les terres agricoles. Tous les taux sont doublés dans les municipalités métropolitaines comme Istanbul, Ankara et İzmir : un logement à Istanbul paie donc 0,2 %.
• Paiement. En deux échéances, la première entre mars et fin mai, la seconde en novembre.
• Valeur fiscale. Elle est établie à partir de valeurs unitaires au mètre carré pour les terrains et les bâtiments, fixées tous les quatre ans par des commissions d’évaluation locales. Dans l’intervalle, elle est actualisée chaque année.

Pourquoi un plafond

L’année 2025 était une année d’évaluation : les commissions ont donc fixé de nouvelles valeurs unitaires foncières applicables de 2026 à 2029. Le cabinet d’avocats Hergüner Bilgen Üçer a signalé en août que certaines hausses atteignaient 1 400 % à Istanbul. La valeur fiscale découlant directement de ces valeurs unitaires, de nombreux propriétaires s’attendaient à des avis plusieurs fois supérieurs à ceux de 2025 et envisageaient de contester les nouvelles valeurs devant les tribunaux fiscaux.

Ce que change la nouvelle loi

• Un plafond pour 2026. Les valeurs fiscales des bâtiments et des terrains calculées pour 2026 ne peuvent dépasser celles de 2025 de plus de deux fois leur montant. À la lettre, cela autorise une valeur 2026 allant jusqu’au triple de celle de 2025, soit l’ancienne valeur plus deux fois ce montant, même si certains premiers comptes rendus ont présenté la limite comme un doublement. Les propriétaires ont intérêt à vérifier la valeur figurant sur leur avis 2026.
• Nouvelles inscriptions. Un plafond similaire s’applique la première année aux biens nouvellement inscrits au rôle, par exemple les bâtiments récemment achevés.
• Un plafond qui se reporte. Les valeurs de 2027, 2028 et 2029 sont calculées à partir des montants plafonnés de 2026 : l’allègement vaut donc pour toute la période de quatre ans.
• Une actualisation annuelle plus rapide. Désormais, les valeurs fiscales augmentent chaque année du taux de réévaluation complet, un taux indexé sur l’inflation que le ministère des Finances publie chaque année, et non plus de la moitié de ce taux.
• Prélèvements liés. Les autres taxes et droits calculés sur la valeur fiscale foncière reposent eux aussi sur les montants plafonnés.

À titre d’exemple, un appartement stambouliote d’une valeur fiscale de 1 000 000 livres en 2025 a payé cette année 2 000 livres de taxe foncière. Selon la lecture littérale du plafond, sa valeur fiscale 2026 ne peut dépasser 3 000 000 livres, et la taxe 2026 ne peut donc dépasser 6 000 livres, quelles que soient les nouvelles valeurs unitaires ; selon la lecture du doublement, les plafonds seraient de 2 000 000 livres et 4 000 livres.

La loi modifie aussi les droits de titre de propriété, les droits de mutation payés lors d’un changement de propriétaire. Ils sont désormais calculés sur le prix de vente déclaré, qui ne peut être inférieur à la valeur fiscale foncière, et la pénalité pour un prix déclaré inférieur au prix réel passe de 25 % des droits éludés à la totalité du montant éludé.

Ce que cela signifie pour les propriétaires et les investisseurs en citoyenneté

Pour la plupart des propriétaires, la taxe foncière reste un coût modeste au regard de la valeur du bien. L’intérêt du plafond est la prévisibilité : il écarte le risque d’une multiplication soudaine en 2026 et fixe une trajectoire connue pour les trois années suivantes. Cela aide quiconque détient un bien pour une durée déterminée, notamment les investisseurs qui doivent conserver un bien éligible pendant trois ans dans le cadre de la voie de citoyenneté.

La modification des droits de titre de propriété renforce un principe qui s’applique déjà aux candidats à la citoyenneté : le prix déclaré doit être le prix réel. La voie de citoyenneté turque exige que le prix de vente, l’évaluation officielle et les paiements concordent, et déclarer un prix inférieur au prix réel est désormais plus lourdement sanctionné.

Avant d’acheter, il convient de vérifier la valeur fiscale actuelle du bien et l’existence éventuelle d’arriérés de taxe foncière, que la municipalité peut confirmer par écrit, l’historique du titre de propriété, le permis d’occupation et une évaluation qui justifie le prix. Notre service de due diligence immobilière couvre ces vérifications en Turquie, et notre programme de citoyenneté par investissement en Turquie explique le fonctionnement de la voie immobilière. Nous accompagnons nos clients dans leur demande, nous travaillons avec notre équipe locale et nous communiquons des honoraires fixes par écrit.

Cet article fournit des informations générales et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou en investissement.