Turquía limita los valores fiscales inmobiliarios de 2026: lo que deben saber los propietarios

Los propietarios de inmuebles en Turquía ya tienen una idea más clara de lo que pagarán de impuesto inmobiliario el próximo año. La Ley n.º 7566, una ley ómnibus que modifica varias leyes tributarias, se publicó en el Diario Oficial el 19 de diciembre de 2025, edición 33112, y sus disposiciones sobre el impuesto inmobiliario entran en vigor hoy. El parlamento aprobó el proyecto a comienzos de este mes.

El cambio responde a una amplia revaluación de los valores del suelo realizada durante 2025, que de otro modo habría multiplicado muchas facturas de impuestos en 2026.

Cómo funciona el impuesto inmobiliario en Turquía

El impuesto inmobiliario, conocido como emlak vergisi, es un impuesto anual sobre edificaciones y terrenos regulado por la Ley del Impuesto Inmobiliario n.º 1319 de 1970. Lo recauda la municipalidad local y se calcula sobre el valor fiscal del inmueble, una cifra fijada por el Estado que es distinta del precio que paga el comprador.

• Tasas. 0.1 por ciento del valor fiscal para viviendas, 0.2 por ciento para otras edificaciones como locales comerciales y oficinas, 0.3 por ciento para terrenos edificables y 0.1 por ciento para tierras agrícolas. Todas las tasas se duplican dentro de los municipios metropolitanos como Estambul, Ankara e İzmir, por lo que una vivienda en Estambul paga el 0.2 por ciento.
• Pago. Dos cuotas: la primera vence entre marzo y fines de mayo, y la segunda en noviembre.
• Valor fiscal. Se calcula a partir de valores unitarios por metro cuadrado para terrenos y edificaciones, que las comisiones locales de tasación fijan cada cuatro años. En los años intermedios, el valor se actualiza anualmente.

Por qué hacía falta un tope

2025 fue un año de tasación, por lo que las comisiones fijaron nuevos valores unitarios del suelo aplicables de 2026 a 2029. El estudio jurídico Hergüner Bilgen Üçer informó en agosto que algunos aumentos en Estambul llegaron al 1,400 por ciento. Como el valor fiscal se deriva directamente de esos valores unitarios, muchos propietarios se enfrentaban a facturas varias veces superiores a las de 2025, y evaluaban impugnar los nuevos valores ante los tribunales tributarios.

Qué cambia con la nueva ley

• Un tope para 2026. Los valores fiscales de edificaciones y terrenos calculados para 2026 no pueden superar los valores de 2025 en más de dos veces. Interpretado literalmente, esto permite un valor para 2026 de hasta tres veces la cifra de 2025, es decir, el valor anterior más el doble de ese monto, aunque algunos informes iniciales describieron el límite como una duplicación. Los propietarios deben verificar el valor que figura en su tasación de 2026.
• Nuevas inscripciones. Se aplica un tope similar en el primer año a los inmuebles que se incorporan al padrón fiscal, por ejemplo las edificaciones recién terminadas.
• El tope se arrastra. Los valores de 2027, 2028 y 2029 se calculan a partir de las cifras de 2026 con tope, por lo que el alivio se mantiene durante todo el período de cuatro años.
• Actualizaciones anuales más rápidas. A partir de ahora, los valores fiscales aumentan cada año en la totalidad de la tasa de revaluación, una tasa vinculada a la inflación que el ministerio de finanzas anuncia anualmente, en lugar de la mitad, como antes.
• Cargos relacionados. Los demás impuestos y tasas que se calculan sobre el valor fiscal del inmueble también utilizan las cifras con tope.

A modo de ejemplo, un departamento en Estambul con un valor fiscal de 1,000,000 liras en 2025 pagó 2,000 liras de impuesto inmobiliario este año. Según la interpretación literal del tope, su valor fiscal para 2026 no puede superar los 3,000,000 liras, por lo que el impuesto de 2026 no puede superar las 6,000 liras, independientemente de lo que impliquen los nuevos valores unitarios; según la interpretación de la duplicación, los topes serían de 2,000,000 liras y 4,000 liras.

La ley también modifica los derechos de escrituración, el cargo por transferencia que se paga cuando un inmueble cambia de dueño. Ahora el derecho se calcula sobre el precio de venta declarado, que no puede ser inferior al valor fiscal del inmueble, y la multa por declarar menos del precio real pasa del 25 por ciento del derecho impago a la totalidad del monto impago.

Qué significa para los propietarios y los inversionistas que buscan la ciudadanía

Para la mayoría de los propietarios, el impuesto inmobiliario es un costo modesto en comparación con el valor del inmueble. El valor del tope está en la previsibilidad: elimina el riesgo de un aumento repentino y multiplicado en 2026 y fija una trayectoria conocida para los tres años siguientes. Esto beneficia a quien mantiene un inmueble durante un período determinado, incluidos los inversionistas que deben conservar un inmueble que califica durante tres años en la vía de ciudadanía.

El cambio en los derechos de escrituración refuerza un principio que ya se aplica a los solicitantes de ciudadanía: el precio declarado debe ser el precio real. La vía de ciudadanía de Turquía exige que el precio de venta, la tasación oficial y los pagos coincidan, y declarar un precio inferior conlleva ahora una multa más severa.

Entre las verificaciones prácticas antes de comprar se encuentran el valor fiscal actual del inmueble y cualquier impuesto inmobiliario impago, que la municipalidad puede confirmar por escrito; el historial de la escritura; el permiso de habitabilidad; y una tasación que respalde el precio. Nuestro servicio de debida diligencia inmobiliaria abarca estas verificaciones en Turquía, y nuestro programa de ciudadanía por inversión en Turquía explica cómo funciona la vía inmobiliaria. Ayudamos a nuestros clientes con la solicitud, contamos con nuestro equipo local y cotizamos honorarios fijos por escrito.

Este artículo es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión.