Türkei deckelt die Steuerwerte für Immobilien 2026: was Eigentümer wissen müssen

Immobilieneigentümer in der Türkei wissen nun genauer, wie viel Grundsteuer sie im nächsten Jahr zahlen werden. Das Gesetz Nr. 7566, ein Sammelgesetz zur Änderung mehrerer Steuergesetze, wurde am 19. Dezember 2025 im Amtsblatt veröffentlicht (Ausgabe 33112), und seine Bestimmungen zur Grundsteuer treten heute in Kraft. Das Parlament hatte den Entwurf Anfang des Monats verabschiedet.

Die Änderung reagiert auf eine umfassende Neubewertung der Bodenwerte im Jahr 2025, die viele Steuerbescheide für 2026 sonst vervielfacht hätte.

So funktioniert die Grundsteuer in der Türkei

Die Grundsteuer, emlak vergisi genannt, ist eine jährliche Steuer auf Gebäude und Grundstücke nach dem Grundsteuergesetz Nr. 1319 von 1970. Sie wird von der örtlichen Gemeinde erhoben und auf den Steuerwert der Immobilie berechnet, einen vom Staat festgelegten Wert, der vom Kaufpreis unabhängig ist.

• Steuersätze. 0,1 Prozent des Steuerwerts für Wohnungen, 0,2 Prozent für andere Gebäude wie Geschäfte und Büros, 0,3 Prozent für Baugrundstücke und 0,1 Prozent für landwirtschaftliche Flächen. In Großstadtgemeinden wie Istanbul, Ankara und İzmir verdoppeln sich alle Sätze, eine Wohnung in Istanbul zahlt also 0,2 Prozent.
• Zahlung. In zwei Raten, die erste fällig zwischen März und Ende Mai, die zweite im November.
• Steuerwert. Er ergibt sich aus Einheitswerten pro Quadratmeter für Boden und Gebäude, die örtliche Bewertungskommissionen alle vier Jahre festlegen. In den Jahren dazwischen wird der Wert jährlich fortgeschrieben.

Warum eine Obergrenze?

2025 war ein Bewertungsjahr, daher legten die Kommissionen neue Bodeneinheitswerte für die Jahre 2026 bis 2029 fest. Die Kanzlei Hergüner Bilgen Üçer berichtete im August, dass einzelne Erhöhungen in Istanbul 1.400 Prozent erreichten. Da sich der Steuerwert unmittelbar aus diesen Einheitswerten ergibt, drohten vielen Eigentümern Bescheide, die ein Mehrfaches der Beträge von 2025 ausmachten, und manche erwogen, die neuen Werte vor den Finanzgerichten anzufechten.

Was das neue Gesetz ändert

• Eine Obergrenze für 2026. Die für 2026 berechneten Steuerwerte für Gebäude und Grundstücke dürfen die Werte von 2025 um nicht mehr als das Zweifache übersteigen. Wörtlich gelesen erlaubt das einen Wert für 2026 von bis zum Dreifachen des Wertes von 2025, also den alten Wert zuzüglich des doppelten Betrags, auch wenn einige frühe Berichte die Grenze als Verdopplung beschrieben. Eigentümer sollten den Wert auf ihrem Bescheid für 2026 prüfen.
• Neuzugänge. Eine ähnliche Obergrenze gilt im ersten Jahr für Immobilien, die neu in das Steuerregister aufgenommen werden, zum Beispiel neu fertiggestellte Gebäude.
• Die Obergrenze wirkt fort. Die Werte für 2027, 2028 und 2029 werden auf Grundlage der begrenzten Werte von 2026 berechnet, sodass die Entlastung für den gesamten Zeitraum von vier Jahren gilt.
• Schnellere jährliche Anpassung. Künftig steigen die Steuerwerte jedes Jahr um den vollen Neubewertungssatz, einen an die Inflation gekoppelten Satz, den das Finanzministerium jährlich bekannt gibt, statt wie bisher um die Hälfte davon.
• Verbundene Abgaben. Andere Steuern und Gebühren, die auf Basis des Grundsteuerwerts berechnet werden, verwenden ebenfalls die begrenzten Werte.

Ein Beispiel: Eine Wohnung in Istanbul mit einem Steuerwert von 1.000.000 Lira im Jahr 2025 zahlte in diesem Jahr 2.000 Lira Grundsteuer. Bei wörtlicher Auslegung der Obergrenze kann ihr Steuerwert für 2026 höchstens 3.000.000 Lira betragen, die Steuer für 2026 also höchstens 6.000 Lira, unabhängig davon, was die neuen Einheitswerte ergeben würden; bei der Auslegung als Verdopplung lägen die Obergrenzen bei 2.000.000 Lira und 4.000 Lira.

Das Gesetz ändert auch die Grundbuchgebühren, also die Abgabe beim Eigentümerwechsel. Die Gebühr wird nun auf den erklärten Kaufpreis berechnet, der nicht unter dem Grundsteuerwert liegen darf, und die Strafe für die Angabe eines zu niedrigen Preises steigt von 25 Prozent der nicht gezahlten Gebühr auf den vollen nicht gezahlten Betrag.

Was das für Eigentümer und Investoren bedeutet

Für die meisten Eigentümer ist die Grundsteuer im Verhältnis zum Wert der Immobilie ein bescheidener Kostenpunkt. Der Wert der Obergrenze liegt in der Planbarkeit: Sie beseitigt das Risiko eines plötzlichen Vielfachen im Jahr 2026 und legt einen bekannten Pfad für die folgenden drei Jahre fest. Das hilft allen, die eine Immobilie für einen festen Zeitraum halten, auch Investoren, die beim Weg zur Staatsbürgerschaft eine qualifizierende Immobilie drei Jahre behalten müssen.

Die Änderung bei den Grundbuchgebühren bekräftigt einen Grundsatz, der für Antragsteller auf Staatsbürgerschaft ohnehin gilt: Der erklärte Preis sollte der tatsächliche Preis sein. Beim türkischen Weg zur Staatsbürgerschaft müssen Kaufpreis, amtliches Gutachten und Zahlungen übereinstimmen, und ein zu niedrig angegebener Preis wird nun strenger bestraft.

Zu den praktischen Prüfungen vor dem Kauf gehören der aktuelle Steuerwert der Immobilie und etwaige Grundsteuerrückstände, die die Gemeinde schriftlich bestätigen kann, die Historie des Grundbuchs, die Nutzungsgenehmigung und ein Gutachten, das den Preis stützt. Unsere Immobilienprüfung umfasst diese Prüfungen in der Türkei, und unser Programm für Staatsbürgerschaft durch Investition in der Türkei erklärt, wie der Immobilienweg funktioniert. Wir begleiten Kunden beim Antrag, arbeiten mit unserem Team vor Ort und nennen Festpreise schriftlich.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ist keine rechtliche, steuerliche oder Anlageberatung.