Georgiens Rekordjahr: Wohnungen für 4,3 Milliarden USD in Tiflis und Batumi verkauft

Der georgische Wohnungsmarkt hat gerade das stärkste Jahr seiner Geschichte verzeichnet. Nach Zahlen, die Colliers Georgia, das örtliche Büro des internationalen Immobilienberaters, diese Woche veröffentlicht hat, gaben Käufer 2025 rund 4,3 Milliarden USD für Wohnungen in Tiflis und Batumi aus, verteilt auf mehr als 59.000 Verkäufe. Die Zahl der Transaktionen stieg gegenüber 2024 um etwa 7 Prozent, das bewegte Volumen wuchs deutlich schneller.

Für Ausländer sind die Details hinter der Schlagzeile wichtiger als die Gesamtsumme. Sie zeigen, wo sich die Käufer konzentrieren, was sie pro Quadratmeter zahlen und warum Neubauten inzwischen die ausländische Nachfrage dominieren.

Die Zahlen nach Städten

• Tiflis. 42.267 verkaufte Wohnungen, ein Plus von 3 Prozent, im Wert von rund 3,3 Milliarden USD, ein Plus von 15 Prozent. Drei Bezirke, Didi Dighomi, Saburtalo und Samgori, machten 61 Prozent des Marktes aus.
• Batumi. 17.052 Verkäufe, ein Plus von 17 Prozent und mehr als beim bisherigen Höchststand von 2022. Der Marktwert stieg um 34 Prozent auf über 1 Milliarde USD.

Wächst der Wert um ein Vielfaches schneller als die Zahl der Verkäufe, wie in Tiflis, zahlen Käufer in der Regel mehr pro Einheit, kaufen größere Einheiten oder beides. Colliers führt den größten Teil des Wachstums auf den Erstmarkt zurück, also auf Verkäufe durch Bauträger, oft von Wohnungen, die sich noch im Bau befinden. Davon zu unterscheiden ist der Zweitmarkt, auf dem bisherige Eigentümer weiterverkaufen.

Was Käufer gezahlt haben

In Tiflis kosteten Wohnungen in Neubauprojekten im Schnitt rund 1.484 USD pro Quadratmeter, in älteren Gebäuden rund 1.244 USD. In Batumi lagen die Wiederverkaufspreise im Schnitt bei rund 1.497 USD pro Quadratmeter in Neubauprojekten und bei rund 1.196 USD in älteren Gebäuden.

Ausländische Käufer zeigen eine klare Vorliebe. In Tiflis entfielen 86 Prozent ihrer Käufe auf Neubauprojekte, und ihr Anteil am Wiederverkaufsmarkt ist seit 2021 um etwa 6 Prozentpunkte gestiegen. In Batumi stellten georgische Käufer 2025 51 Prozent der Wiederverkäufe in Neubauprojekten. Dieser Anteil ist seit 2021 gesunken, während das Interesse russischer und ukrainischer Staatsbürger zugenommen hat.

Für Anleger, die laufende Erträge suchen, bleiben die gemeldeten Mietrenditen im regionalen Vergleich solide. Zahlen, die Investor.ge im Oktober 2025 auf Grundlage von Daten vom Jahresanfang zitierte, beziffern die durchschnittliche Bruttorendite in Tiflis auf etwa 7,8 Prozent, bei den meisten Wohnungen zwischen rund 5,6 und 8,7 Prozent. Die Bruttorendite ist die Jahresmiete geteilt durch den Kaufpreis, vor Verwaltungskosten, Leerstand, Reparaturen und Steuern. Die Nettorendite fällt also niedriger aus.

Warum Neubauprojekte ausländisches Kapital anziehen

Neubauten bieten meist, was internationale Käufer suchen: moderne Grundrisse, Aufzüge, Parkplätze, Sicherheitsdienste und Zahlungspläne der Bauträger, die die Kosten über die Bauzeit verteilen. Viele lassen sich zudem leichter an Mieter vermieten, die eine zeitgemäße Ausstattung erwarten.

Die Kehrseite: Wer in einem noch nicht fertiggestellten Gebäude kauft, ist darauf angewiesen, dass der Bauträger pünktlich und im vereinbarten Standard fertigstellt. Die Baugenehmigung, die Erfahrungen mit früheren Projekten des Bauträgers, der Zahlungsplan und der Zeitpunkt, zu dem das Eigentum auf den Käufer eingetragen wird, verdienen Aufmerksamkeit, bevor Geld fließt.

Die Verbindung zur georgischen Aufenthaltsgenehmigung über Immobilien

Seit 2019 können Ausländer, die in Georgien nicht landwirtschaftliche Immobilien mit einem Marktwert von mindestens 100.000 USD besitzen, eine verlängerbare befristete Aufenthaltsgenehmigung für sich und ihre engste Familie beantragen. Georgien hat angekündigt, dass die Schwelle ab dem 1. März 2026 auf 150.000 USD steigt. Maßgeblich ist der Marktwert laut Gutachten eines Sachverständigen, der vom Unified National Accreditation Body akkreditiert ist, der staatlichen Stelle für die Zulassung von Gutachtern. Mehrere eingetragene Immobilien können zusammengerechnet werden.

Die Zahlen von Colliers helfen, die neue Schwelle einzuordnen. Beim durchschnittlichen Preis für Neubauprojekte in Tiflis entsprechen 150.000 USD einer Wohnung von etwa 100 Quadratmetern. In der Praxis sollten Käufer, die die Genehmigung anstreben, einen Puffer einplanen: Ein Gutachten kann unter dem gezahlten Preis liegen, vor allem bei Einheiten, die mit Aufschlag vom Bauträger gekauft wurden.

Was das für Käufer bedeutet

Ein lebhafter Markt ist gut für Verkäufer und anspruchsvoll für Käufer. Bevor Sie sich festlegen, lohnt es sich zu prüfen:

• Einen Auszug der National Agency of Public Registry, die Eigentum, Hypotheken und andere Belastungen der Immobilie verzeichnet.
• Dass die Immobilie als nicht landwirtschaftlich eingestuft ist, wie es der Weg zum Aufenthaltstitel verlangt.
• Bei Neubauprojekten die Baugenehmigung, die bisherige Fertigstellungsbilanz des Bauträgers und die Absicherung von Anzahlungen.
• Ein akkreditiertes Gutachten, das die Schwelle für den Aufenthaltstitel mit ausreichendem Abstand übertrifft.
• Realistische Mietzahlen für den jeweiligen Bezirk statt stadtweiter Durchschnittswerte.

Unsere Immobilienprüfung deckt diese Punkte in Georgien ab, mit einem schriftlichen Bericht, bevor Sie sich festlegen. Ist der Kauf Teil eines Plans für einen Aufenthaltstitel, erläutert unser Aufenthaltsprogramm für Georgien den Weg im Detail. Wir unterstützen unsere Kunden beim Antrag, arbeiten mit unserem Team vor Ort und nennen Festpreise schriftlich.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ist keine rechtliche, steuerliche oder Anlageberatung.