El año récord de Georgia: US$4.3 mil millones en departamentos vendidos en Tiflis y Batumi

El mercado inmobiliario de Georgia acaba de registrar el mejor año de su historia. Según cifras publicadas esta semana por Colliers Georgia, la oficina local de la consultora inmobiliaria internacional, los compradores destinaron aprox. US$4.3 mil millones a departamentos en Tiflis y Batumi durante 2025, en más de 59,000 ventas. El número de transacciones aumentó aprox. un 7% respecto de 2024, mientras que el monto involucrado creció considerablemente más rápido.

Para los extranjeros, el detalle detrás del titular importa más que el total. Muestra dónde se concentran los compradores, cuánto pagan por metro cuadrado y por qué los edificios nuevos dominan hoy la demanda extranjera.

Las cifras, ciudad por ciudad

• Tiflis. 42,267 ventas de departamentos, un 3% más, por un valor de aprox. US$3.3 mil millones, un 15% más. Tres distritos, Didi Dighomi, Saburtalo y Samgori, concentraron el 61% del mercado.
• Batumi. 17,052 ventas, un 17% más y por encima del máximo anterior, alcanzado en 2022. El valor del mercado aumentó un 34%, hasta superar los US$1 mil millones.

Cuando el valor crece varias veces más rápido que el volumen, como ocurrió en Tiflis, normalmente significa que los compradores pagan más por unidad, compran unidades más grandes, o ambas cosas. Colliers atribuye la mayor parte del crecimiento al mercado primario, es decir, a las ventas de desarrolladores, a menudo de departamentos todavía en construcción, a diferencia del mercado secundario, donde los propietarios existentes revenden.

Cuánto pagaron los compradores

En Tiflis, los departamentos en proyectos nuevos promediaron aprox. US$1,484 por metro cuadrado, frente a aprox. US$1,244 en edificios más antiguos. En Batumi, los precios de reventa promediaron aprox. US$1,497 por metro cuadrado en proyectos nuevos y aprox. US$1,196 en los más antiguos.

Los compradores extranjeros muestran una preferencia clara. En Tiflis, el 86% de sus compras fueron en proyectos nuevos, y su participación en el mercado de reventa ha crecido aprox. 6 puntos porcentuales desde 2021. En Batumi, los compradores georgianos representaron el 51% de las reventas en proyectos nuevos en 2025, una proporción que ha disminuido desde 2021 a medida que creció el interés de ciudadanos rusos y ucranianos.

Para quienes buscan ingresos, las rentabilidades por alquiler informadas siguen siendo saludables para los estándares de la región. Las cifras citadas por Investor.ge en octubre de 2025, basadas en datos de principios de ese año, situaban la rentabilidad bruta promedio en Tiflis en aprox. 7.8%, con la mayoría de los departamentos entre aprox. 5.6% y 8.7%. La rentabilidad bruta es el alquiler anual dividido por el precio de compra, antes de comisiones de administración, períodos sin inquilino, reparaciones e impuestos, por lo que el rendimiento neto es menor.

Por qué los proyectos nuevos atraen capital extranjero

Los edificios nuevos suelen ofrecer lo que buscan los compradores internacionales: distribuciones modernas, ascensores, estacionamiento, seguridad y planes de pago del desarrollador que reparten el costo a lo largo del período de construcción. Muchos también son más fáciles de alquilar a inquilinos que esperan terminaciones contemporáneas.

La contrapartida es que una compra en un edificio que aún no está terminado depende de que el desarrollador lo complete a tiempo y con el estándar acordado. El permiso de construcción, el historial del desarrollador en proyectos anteriores, el calendario de pagos y el momento en que la propiedad se inscribe a nombre del comprador merecen atención antes de que cambie de manos cualquier suma de dinero.

El vínculo con el permiso de residencia por propiedad de Georgia

Desde 2019, los extranjeros que poseen en Georgia una propiedad no agrícola con un valor de mercado de al menos US$100,000 pueden solicitar un permiso de residencia temporal renovable que los cubre a ellos y a su familia directa. Georgia anunció que el umbral subirá a US$150,000 a partir del 1 de marzo de 2026. La cifra que cuenta es el valor de mercado determinado por un tasador acreditado por el Organismo Nacional Unificado de Acreditación, la agencia estatal que habilita a los tasadores, y se pueden combinar varias propiedades registradas para alcanzarla.

Las cifras de Colliers ayudan a poner el nuevo umbral en contexto. Al precio promedio de los proyectos nuevos en Tiflis, US$150,000 corresponden a un departamento de aprox. 100 metros cuadrados. En la práctica, quienes buscan el permiso deberían dejar un margen: una tasación puede resultar inferior al precio pagado, en particular en unidades compradas a un desarrollador con sobreprecio.

Qué significa para los compradores

Un mercado activo es un buen mercado para los vendedores y uno exigente para los compradores. Antes de comprometerse, conviene verificar:

• Un extracto de la Agencia Nacional del Registro Público, que registra la titularidad, las hipotecas y otros gravámenes sobre la propiedad.
• Que la propiedad esté clasificada como no agrícola, algo que exige la vía de residencia.
• En proyectos nuevos, el permiso de construcción, el historial de obras terminadas del desarrollador y cómo se protegen los depósitos.
• Una tasación acreditada que supere con holgura el umbral de residencia.
• Cifras de alquiler realistas para el distrito específico, no promedios de toda la ciudad.

Nuestro servicio de debida diligencia inmobiliaria cubre estas verificaciones en Georgia, con un informe escrito antes de que usted se comprometa. Si la compra forma parte de un plan de residencia, nuestro programa de residencia en Georgia explica la vía en detalle. Ayudamos a nuestros clientes con la solicitud, los acompañamos con nuestro equipo local y cotizamos honorarios fijos por escrito.

Este artículo es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión.