Colliers a recensé plus de 59 000 ventes d’appartements dans les deux principales villes de Géorgie en 2025, les acheteurs étrangers investissant surtout dans des projets neufs. Ce que ces chiffres signifient pour quiconque achète en vue d’une résidence.
Le marché du logement géorgien vient de connaître la meilleure année de son histoire. Selon les chiffres publiés cette semaine par Colliers Georgia, le bureau local du conseil immobilier international, les acheteurs ont consacré environ 4,3 milliards USD à des appartements à Tbilissi et à Batoumi en 2025, pour plus de 59 000 ventes. Le nombre de transactions a progressé d’environ 7 % par rapport à 2024, tandis que les montants en jeu ont augmenté bien plus vite.
Pour les étrangers, le détail compte davantage que le total. Il montre où se concentrent les acheteurs, quel prix ils paient au mètre carré et pourquoi les immeubles neufs dominent désormais la demande étrangère.
Lorsque la valeur progresse plusieurs fois plus vite que le volume, comme à Tbilissi, c’est généralement que les acheteurs paient plus cher par logement, achètent des logements plus grands, ou les deux. Colliers attribue l’essentiel de la croissance au marché primaire, c’est-à-dire aux ventes par les promoteurs, souvent d’appartements encore en construction, par opposition au marché secondaire, où des propriétaires revendent leur bien.
À Tbilissi, les appartements dans les programmes neufs se sont vendus en moyenne environ 1 484 USD le mètre carré, contre environ 1 244 USD dans les immeubles anciens. À Batoumi, les prix de revente ont atteint en moyenne environ 1 497 USD le mètre carré dans les programmes neufs et environ 1 196 USD dans l’ancien.
Les acheteurs étrangers affichent une nette préférence. À Tbilissi, 86 % de leurs achats ont porté sur des programmes neufs, et leur part du marché de la revente a gagné environ 6 points de pourcentage depuis 2021. À Batoumi, les acheteurs géorgiens ont représenté 51 % des reventes dans les programmes neufs en 2025, une part en recul depuis 2021 à mesure que l’intérêt des ressortissants russes et ukrainiens progressait.
Pour les investisseurs en quête de revenus, les rendements locatifs annoncés restent solides au regard de la région. Les chiffres cités par Investor.ge en octobre 2025, sur la base de données du début de l’année, situent le rendement brut moyen à Tbilissi à environ 7,8 %, la plupart des appartements se situant entre 5,6 et 8,7 % environ. Le rendement brut correspond au loyer annuel divisé par le prix d’achat, avant frais de gestion, vacance locative, réparations et impôts : le rendement net est donc plus faible.
Les immeubles neufs offrent en général ce que recherchent les acheteurs internationaux : des plans modernes, des ascenseurs, du stationnement, de la sécurité et des échéanciers de paiement proposés par le promoteur qui étalent le coût sur la durée du chantier. Beaucoup se louent aussi plus facilement à des locataires qui attendent des finitions contemporaines.
La contrepartie est qu’un achat dans un immeuble inachevé dépend de la capacité du promoteur à le livrer dans les délais et selon les standards convenus. Le permis de construire, les réalisations antérieures du promoteur, l’échéancier de paiement et le moment où la propriété est enregistrée au nom de l’acheteur méritent tous un examen attentif avant tout versement.
Depuis 2019, les étrangers propriétaires en Géorgie d’un bien non agricole d’une valeur de marché d’au moins 100 000 USD peuvent demander un titre de séjour temporaire renouvelable pour eux et leur famille proche. La Géorgie a annoncé que ce seuil passera à 150 000 USD à compter du 1er mars 2026. Le chiffre qui compte est la valeur de marché établie par un expert agréé par l’Unified National Accreditation Body, l’organisme public qui accrédite les évaluateurs, et plusieurs biens enregistrés peuvent être cumulés pour l’atteindre.
Les chiffres de Colliers permettent de situer le nouveau seuil. Au prix moyen du neuf à Tbilissi, 150 000 USD correspondent à un appartement d’environ 100 mètres carrés. En pratique, les acheteurs qui visent le titre de séjour ont intérêt à prévoir une marge : une évaluation peut ressortir en dessous du prix payé, en particulier pour un logement acheté à un promoteur avec une prime.
Un marché animé profite aux vendeurs et exige davantage des acheteurs. Avant de vous engager, il convient de vérifier :
Notre service de due diligence immobilière couvre ces vérifications en Géorgie, avec un rapport écrit avant que vous ne vous engagiez. Si l’achat s’inscrit dans un projet de résidence, notre programme de résidence en Géorgie présente la démarche en détail. Nous accompagnons nos clients dans leur demande avec notre équipe locale et remettons des honoraires fixes par écrit.
Cet article fournit des informations générales et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou en investissement.
Pour la première application de son mécanisme de suspension révisé, l’UE exige désormais un visa des titulaires de passeports diplomatiques, de service et officiels géorgiens. Elle peut étendre cette mesure à tous les Géorgiens. Les résidents étrangers ne sont pas concernés.
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Depuis le 1er mars 2026, les étrangers qui souhaitent obtenir un titre de séjour géorgien par l’immobilier doivent posséder un bien d’une valeur de marché d’au moins 150 000 USD, contre 100 000 USD auparavant. Les titulaires actuels conservent leurs droits.
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Le Premier ministre géorgien affirme que l’adhésion à l’UE restera hors de l’ordre du jour jusqu’à fin 2028. Les titres de séjour, l’entrée sans visa en Géorgie et les règles applicables aux entreprises relèvent du droit géorgien et ne sont pas modifiés par cette décision.
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