A Colliers contou mais de 59.000 vendas de apartamentos nas duas principais cidades da Geórgia em 2025, com compradores estrangeiros direcionando a maior parte do dinheiro para projetos novos. O que os números significam para quem compra pensando em residência.
O mercado imobiliário residencial da Geórgia acaba de registrar o melhor ano da sua história. Segundo dados publicados nesta semana pela Colliers Georgia, o escritório local da consultoria imobiliária internacional, os compradores gastaram aprox. US$4,3 bilhões em apartamentos em Tbilisi e Batumi em 2025, em mais de 59.000 vendas. O número de transações subiu aprox. 7% em relação a 2024, enquanto o volume de dinheiro envolvido cresceu bem mais rápido.
Para estrangeiros, os detalhes por trás da manchete importam mais do que o total. Eles mostram onde os compradores estão se concentrando, quanto estão pagando por metro quadrado e por que os prédios novos dominam hoje a demanda estrangeira.
Quando o valor cresce várias vezes mais rápido do que o volume, como aconteceu em Tbilisi, em geral significa que os compradores estão pagando mais por unidade, comprando unidades maiores, ou as duas coisas. A Colliers atribui a maior parte do crescimento ao mercado primário, ou seja, às vendas feitas por incorporadoras, muitas vezes de apartamentos ainda em construção, em oposição ao mercado secundário, em que proprietários revendem imóveis existentes.
Em Tbilisi, os apartamentos em empreendimentos novos custaram em média aprox. US$1.484 por metro quadrado, contra aprox. US$1.244 em prédios mais antigos. Em Batumi, os preços de revenda ficaram em média em aprox. US$1.497 por metro quadrado nos empreendimentos novos e aprox. US$1.196 nos mais antigos.
Os compradores estrangeiros mostram uma preferência clara. Em Tbilisi, 86% das suas compras foram em empreendimentos novos, e a participação deles no mercado de revenda cresceu aprox. 6 pontos percentuais desde 2021. Em Batumi, os compradores georgianos responderam por 51% das revendas em empreendimentos novos em 2025, uma fatia que vem caindo desde 2021, à medida que cresce o interesse de cidadãos russos e ucranianos.
Para quem busca renda, os rendimentos de aluguel informados continuam saudáveis para os padrões da região. Dados citados pelo Investor.ge em outubro de 2025, com base em números do início daquele ano, apontavam um rendimento bruto médio de aprox. 7,8% em Tbilisi, com a maioria dos apartamentos entre aprox. 5,6% e 8,7%. O rendimento bruto é o aluguel anual dividido pelo preço de compra, antes de taxas de administração, períodos sem inquilino, reparos e impostos, portanto o retorno líquido é menor.
Os prédios novos costumam oferecer o que os compradores internacionais procuram: plantas modernas, elevadores, garagem, segurança e planos de pagamento da incorporadora que distribuem o custo ao longo da obra. Muitos também são mais fáceis de alugar para inquilinos que esperam acabamentos contemporâneos.
A contrapartida é que a compra em um prédio ainda não concluído depende de a incorporadora concluir a obra no prazo e no padrão combinado. O alvará de construção, o histórico da incorporadora em projetos anteriores, o cronograma de pagamentos e o momento em que a propriedade é registrada em nome do comprador merecem atenção antes de qualquer pagamento.
Desde 2019, estrangeiros que possuem na Geórgia um imóvel não agrícola com valor de mercado de pelo menos US$100.000 podem pedir uma autorização de residência temporária renovável para si e para sua família próxima. A Geórgia anunciou que esse valor mínimo subirá para US$150.000 a partir de 1º de março de 2026. O número que conta é o valor de mercado apurado por um avaliador credenciado pelo Unified National Accreditation Body, o órgão estatal que licencia avaliadores, e é possível somar vários imóveis registrados para atingir esse valor.
Os dados da Colliers ajudam a colocar o novo valor mínimo em contexto. Pelo preço médio dos empreendimentos novos em Tbilisi, US$150.000 correspondem a um apartamento de aprox. 100 metros quadrados. Na prática, quem compra com vistas à autorização deve deixar uma margem: a avaliação pode ficar abaixo do preço pago, principalmente no caso de unidades compradas da incorporadora com ágio.
Um mercado aquecido é bom para quem vende e exigente para quem compra. Antes de fechar negócio, vale verificar:
Nosso serviço de due diligence imobiliária cobre essas verificações na Geórgia, com um relatório por escrito antes de você fechar negócio. Se a compra faz parte de um plano de residência, nosso programa de residência na Geórgia explica a via em detalhes. Ajudamos clientes com o pedido, junto com nossa equipe local, e apresentamos honorários fixos por escrito.
Este artigo é informação geral, não é assessoria jurídica, tributária ou de investimentos.
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A partir de 1º de março de 2026, estrangeiros que desejam uma autorização de residência na Geórgia por meio de imóvel precisam ter imóveis com valor de mercado de pelo menos US$150.000, acima dos US$100.000 anteriores. Quem já tem a autorização mantém seus direitos.
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O premiê da Geórgia afirma que a adesão à UE ficará fora da pauta até o fim de 2028. As autorizações de residência, a entrada sem visto na Geórgia e as regras para empresas são definidas pela lei georgiana e não mudam com essa decisão.
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