Georgia eleva a US$150,000 el umbral inmobiliario para los permisos de residencia

Desde 2019, la vía inmobiliaria de Georgia para obtener la residencia ha sido una de las más accesibles de la región. Si compraba un inmueble no agrícola con un valor de al menos US$100,000, podía solicitar un permiso de residencia temporal para usted y su familia directa. Desde hoy, 1 de marzo de 2026, esa cifra es de US$150,000.

El cambio proviene de reformas a la Ley de Georgia sobre el Estatus Jurídico de los Extranjeros y Apátridas, la ley principal que regula cómo viven los extranjeros en el país. El Parlamento aprobó las reformas en 2025 y fijó la fecha de entrada en vigor con mucha antelación, lo que dio tiempo a los compradores para completar sus compras con la cifra anterior. Toda solicitud presentada a partir de hoy debe cumplir el nuevo umbral.

Qué ofrece la vía inmobiliaria

El permiso es un permiso de residencia temporal que se emite por un año cada vez y se renueva mientras usted conserve la propiedad que da derecho a él. Cubre al propietario, al cónyuge y a los hijos menores de edad con base en la misma propiedad. No hay requisito de ingresos, ni examen de idioma, ni un número mínimo de días que deba pasar en Georgia cada año.

Para muchas nacionalidades, esto tiene menos que ver con el ingreso al país que con la seguridad. Los ciudadanos de decenas de países ya pueden permanecer en Georgia hasta un año sin visa. Un permiso de residencia agrega un estatus legal formal, lo que facilita abrir cuentas bancarias, firmar contratos de alquiler largos, registrar una empresa y hacer planes en el país sin depender de reglas de exención de visa que pueden cambiar.

Cómo funcionan las nuevas normas

• Solo propiedades no agrícolas. Califican los departamentos, las casas, los locales comerciales y otros terrenos no agrícolas. Las tierras de cultivo no califican.
• Valor de mercado, no precio de compra. La cifra que cuenta es el valor de mercado actual de la propiedad, determinado en un informe de un tasador acreditado por el Organismo Nacional Unificado de Acreditación, la agencia estatal que habilita a tasadores y otros organismos de evaluación en Georgia. Un precio alto en un contrato de compraventa no demuestra por sí solo que se cumple el umbral.
• Se pueden combinar propiedades. El umbral se aplica al total de las propiedades. Se pueden sumar dos o más propiedades registradas para alcanzar los US$150,000, siempre que cada una sea tasada por un tasador acreditado.
• El valor debe mantenerse. Las autoridades pueden revocar el permiso si la propiedad se vende o si su valor de mercado combinado cae por debajo del umbral.

El énfasis en las tasaciones acreditadas es deliberado. No se aceptan informes de tasadores sin acreditación, lo que busca evitar que vendedores y compradores inflen los valores en el papel para superar el umbral.

Qué conservan los titulares actuales

Quienes ya tienen un permiso basado en una propiedad comprada con la regla de los US$100,000 pueden seguir renovándolo en las condiciones anteriores, siempre que conserven la propiedad que da derecho al permiso. La cifra más alta se aplica a los nuevos solicitantes. Quien planeaba acogerse al umbral anterior debía completar la compra antes de hoy.

Este es el tercer aumento en la historia del programa, y se enmarca en un endurecimiento más amplio de las normas migratorias georgianas que comenzó en septiembre de 2025, que incluye la autorización de trabajo obligatoria para empleados extranjeros y requisitos de documentación más estrictos en todas las categorías de residencia.

Otras vías que conviene conocer

El permiso por propiedad es distinto del permiso de residencia por inversión de Georgia, que parte de US$300,000 en bienes raíces o en una empresa georgiana. Esa vía otorga un permiso temporal de cinco años al inversionista, a su cónyuge y a sus hijos menores de 18 años, y puede conducir a la residencia permanente después de cinco años en lugar de los diez habituales. En septiembre de 2025, Georgia también incorporó un permiso de tres años para profesionales de tecnologías de la información con al menos dos años de experiencia e ingresos anuales superiores a US$25,000.

Qué significa si está considerando Georgia

Con US$150,000, Georgia sigue siendo una de las opciones de residencia por inversión inmobiliaria de menor costo, y las normas son más claras que antes. Los puntos prácticos son los que suelen causar demoras: compre una propiedad no agrícola, encargue la tasación a un tasador acreditado antes de comprometerse y considere el valor de mercado, no el precio pedido, como la cifra que importa. Si planea combinar propiedades, asegúrese de que cada título esté registrado y tasado.

Georgia no ofrece ciudadanía por inversión en circunstancias normales y no forma parte de la Unión Europea, por lo que el permiso debe verse como una base flexible a largo plazo, no como una vía hacia un pasaporte ni hacia derechos en Schengen. Ayudamos a nuestros clientes a elegir la vía adecuada, los acompañamos con nuestro equipo local en la compra y la tasación, y cotizamos nuestros honorarios por escrito.

¿Va a comprar una propiedad como parte de un plan de residencia o ciudadanía? Nuestro servicio de debida diligencia inmobiliaria revisa el título, la desarrolladora y la tasación antes de que usted se comprometa, para que la compra también cumpla con los requisitos de la visa.

Este artículo es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión.