O Paraguai unifica o registro de imóveis e o cadastro em um só sistema

Em 14 de janeiro de 2026, o Paraguai colocou em funcionamento uma das maiores mudanças em seu sistema imobiliário em décadas. O Registro Unificado Nacional, ou RUN, começou a operar em todo o país e, a partir desse dia, quem registra, compra ou consulta imóveis lida com uma única instituição em vez de três.

O RUN foi criado pela Lei 7424, promulgada pelo presidente Santiago Peña em 9 de janeiro de 2025. A lei deu ao Estado um ano de preparação antes de entrar em vigor.

Três órgãos viram um só

Até agora, os registros jurídicos e físicos de um imóvel no Paraguai ficavam em lugares diferentes:

• O registro público, a Dirección General de los Registros Públicos, ligada ao Poder Judiciário, registrava quem é o proprietário de um imóvel e eventuais hipotecas, ônus ou ordens judiciais sobre ele.
• O cadastro, o registro oficial de onde fica cada lote de terra, seu tamanho e seus limites, era mantido pelo Serviço Nacional de Cadastro, vinculado ao Ministério da Economia e Finanças.
• O departamento de agrimensura e geodésia do Ministério de Obras Públicas e Comunicações (MOPC) cuidava dos trabalhos oficiais de medição e cartografia.

A Lei 7424 funde os três no RUN, um órgão técnico e administrativo do Poder Judiciário subordinado à Corte Suprema de Justiça. Dentro dele, uma nova Direção Geral de Cadastro e Registro de Imóveis supervisiona os procedimentos registrais e cadastrais em todo o país.

O que há de novo

A peça central é um código único e obrigatório para cada imóvel, o Código Único de Identificación Catastral Registral. Segundo o escritório de advocacia Ferrere, o código passa a ser a única forma de identificar um imóvel, tanto física quanto juridicamente, e deve ser usado em todos os procedimentos administrativos e judiciais que envolvam imóveis. A ideia é simples: o terreno no mapa e a matrícula no registro têm a mesma referência.

A Corte Suprema também aprovou um regulamento técnico para o novo sistema, a Acordada 1823, de dezembro de 2025. Ele tem 231 artigos, vale provisoriamente por um ano a partir de 14 de janeiro e substitui as antigas normas técnicas do registro público.

As autoridades foram claras sobre os objetivos. No lançamento, a ministra Carolina Llanes, segunda na hierarquia da Corte Suprema, disse que a lei traz segurança jurídica por meio de critérios técnicos unificados, rastreabilidade total dos processos registrais, procedimentos mais simples e acesso transparente às informações por uma plataforma online. Quando a lei foi promulgada, a Corte afirmou que um dos objetivos era combater a sobreposição de títulos, quando o mesmo terreno aparece em mais de uma matrícula. O ministro Alberto Martínez Simón, responsável por colocar o RUN em prática, disse que o registro deve dar segurança tanto a investidores estrangeiros quanto locais.

O que isso significa para a verificação de títulos e limites

Para os compradores, a promessa é de verificações mais simples e mais confiáveis. Quando a propriedade e os limites ficam em um único sistema, sob um único código, uma divergência entre a matrícula e o terreno real deve ser mais fácil de identificar, e o histórico de um imóvel, mais fácil de acompanhar.

Ainda assim, vale ser realista. Uma fusão desse porte leva tempo para se acomodar, e o novo sistema herda registros acumulados ao longo de muitas décadas, incluindo eventuais erros antigos. Nos primeiros meses, é prudente prever prazos maiores para as certidões do registro e continuar fazendo as verificações que sempre foram importantes:

• Uma certidão atualizada da situação de domínio (certificado de condición de dominio) que mostre o proprietário registrado e eventuais hipotecas, ônus ou ordens judiciais.
• Registros cadastrais que correspondam ao lote que você está de fato comprando, de preferência confirmados no local por um agrimensor independente, principalmente no caso de terras rurais.
• Comprovação de que os impostos municipais sobre o imóvel e as contas de serviços estão em dia.
• No caso de apartamentos e prédios novos, os alvarás de construção e o direito do vendedor ou da incorporadora de vender a unidade.

O que isso significa se você está considerando o Paraguai

A residência no Paraguai não exige a compra de imóvel. Se mais tarde você decidir comprar uma casa, um apartamento para alugar ou um terreno, o RUN deve deixar a documentação mais clara com o tempo, mas não substitui verificações independentes antes de pagar.

Nosso serviço de due diligence imobiliária no Paraguai abrange a titularidade e o histórico de propriedade, a correspondência entre os registros cadastrais e o terreno real, impostos municipais, contas de serviços e ônus em aberto, além de licenças, medição e acesso no caso de terras rurais, realizado pela nossa equipe local e com relatório por escrito. Se você está planejando a mudança em si, nosso programa de residência no Paraguai cuida do pedido do início ao fim, com um honorário fixo apresentado por escrito.

Este artigo é informação geral, não é assessoria jurídica, tributária ou de investimentos.