Le Paraguay fusionne son registre foncier et son cadastre en un seul système

Le 14 janvier 2026, le Paraguay a mis en œuvre l’une des plus importantes réformes de son système foncier depuis des décennies. Le Registro Unificado Nacional, ou RUN, est entré en fonction dans tout le pays, et depuis ce jour, quiconque enregistre, achète ou vérifie un bien immobilier n’a plus affaire qu’à une seule institution au lieu de trois.

Le RUN a été créé par la Loi 7424, promulguée par le président Santiago Peña le 9 janvier 2025. La loi laissait à l’État un an pour se préparer avant son entrée en vigueur.

Trois administrations en une

Jusqu’ici, les données juridiques et physiques d’un bien au Paraguay étaient conservées dans des endroits différents :

• Le registre public, la Dirección General de los Registros Públicos, rattachée au pouvoir judiciaire, enregistrait le propriétaire d’un bien ainsi que les hypothèques, sûretés ou décisions de justice qui le grèvent.
• Le cadastre, registre officiel de l’emplacement de chaque parcelle, de sa superficie et de ses limites, était tenu par le Service national du cadastre, sous la tutelle du ministère de l’Économie et des Finances.
• Le département de topographie et de géodésie du ministère des Travaux publics et des Communications (MOPC) se chargeait des travaux officiels de mesure et de cartographie.

La Loi 7424 fusionne ces trois entités au sein du RUN, un organe technique et administratif du pouvoir judiciaire placé sous l’autorité de la Cour suprême de justice. En son sein, une nouvelle Direction générale du cadastre et du registre foncier supervise les procédures d’enregistrement et cadastrales dans tout le pays.

Ce qui change

La pièce maîtresse est un code unique obligatoire pour chaque bien, le Código Único de Identificación Catastral Registral. Selon le cabinet d’avocats Ferrere, ce code devient le seul moyen d’identifier un bien, sur le plan physique comme juridique, et doit être utilisé dans toutes les procédures administratives et judiciaires portant sur l’immobilier. Le principe est simple : le terrain sur la carte et le titre au registre portent la même référence.

La Cour suprême a également approuvé un règlement technique pour le nouveau système, l’Acordada 1823 de décembre 2025. Ce texte de 231 articles s’applique à titre provisoire pendant un an à compter du 14 janvier et remplace les anciennes règles techniques du registre public.

Les autorités ont clairement exposé les objectifs. Lors du lancement, Carolina Llanes, numéro deux de la Cour suprême, a déclaré que la loi apporte une sécurité juridique grâce à des critères techniques unifiés, une traçabilité complète des opérations d’enregistrement, des procédures simplifiées et un accès transparent à l’information par une plateforme en ligne. Lors de la promulgation, la Cour avait indiqué que l’un des objectifs était de lutter contre les chevauchements de titres, lorsqu’un même terrain figure dans plusieurs titres de propriété. Le juge Alberto Martínez Simón, chargé de la mise en œuvre du RUN, a déclaré que l’enregistrement devait apporter la sécurité aux investisseurs étrangers comme locaux.

Ce que cela change pour la vérification des titres et des limites

Pour les acheteurs, la promesse est celle de vérifications plus simples et plus fiables. Lorsque la propriété et les limites figurent dans un même système sous un même code, une discordance entre le titre et le terrain réel devrait être plus facile à repérer, et l’historique d’un bien plus facile à retracer.

Il reste prudent d’être réaliste. Une fusion de cette ampleur met du temps à se stabiliser, et le nouveau système hérite de registres constitués sur de nombreuses décennies, erreurs anciennes comprises. Durant les premiers mois, il est raisonnable de prévoir des délais supplémentaires pour les certificats du registre et de continuer à effectuer les vérifications qui ont toujours compté :

• Un certificat de situation de propriété récent (certificado de condición de dominio) indiquant le propriétaire enregistré ainsi que les éventuelles hypothèques, sûretés ou décisions de justice.
• Des données cadastrales correspondant bien à la parcelle que vous achetez, idéalement confirmées sur place par un géomètre indépendant, surtout pour les terrains ruraux.
• La preuve que les taxes foncières municipales et les factures de services sont à jour.
• Pour les appartements et les immeubles neufs, les permis de construire et le droit du vendeur ou du promoteur de vendre le lot.

Ce que cela implique si vous envisagez le Paraguay

La résidence paraguayenne n’exige pas d’acheter un bien. Si vous décidez plus tard d’acquérir une maison, un appartement à louer ou un terrain, le RUN devrait progressivement clarifier les formalités, mais il ne remplace pas des vérifications indépendantes avant tout paiement.

Notre service de due diligence immobilière au Paraguay couvre le titre et l’historique de propriété, la concordance des données cadastrales avec le terrain réel, les taxes municipales impayées, les services et les sûretés, ainsi que les permis, le bornage et l’accès pour les terrains ruraux, avec notre équipe locale et un rapport écrit. Si vous préparez l’installation elle-même, notre programme de résidence au Paraguay prend en charge la demande du début à la fin, avec des honoraires fixes indiqués par écrit.

Cet article fournit des informations générales et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou en investissement.