Ein Stück Dubai besitzen: so funktionieren tokenisierte Eigentumsurkunden

Am 29. Mai 2025 stellte das Dubai Land Department (DLD), die Behörde, die jeden Immobilienverkauf im Emirat registriert, nach eigenen Angaben das weltweit erste Property Token Ownership Certificate aus. Die Zertifikate erhielten die Käufer der ersten Immobilie, die über das neue Pilotprojekt zur Tokenisierung in Dubai verkauft wurde. Damit ist anteiliges, digitales Eigentum an einer Wohnung erstmals amtlich erfasst.

Das erste Angebot zog 224 Anleger aus 44 Nationen an und war binnen eines Tages ausverkauft. Der durchschnittliche Anteil lag bei AED 10.714, etwa 2.900 USD. Nach Angaben des DLD hatten rund 70 % dieser Käufer zuvor noch nie Immobilien in Dubai besessen, und die Warteliste umfasste mehr als 6.000 Anfragen.

Was Tokenisierung einfach erklärt bedeutet

Bei der Tokenisierung wird eine einzelne Immobilie in viele kleine digitale Einheiten, sogenannte Token, aufgeteilt, und auf einer Blockchain wird festgehalten, wem welcher Token gehört. Eine Blockchain ist ein gemeinsam geführtes digitales Register, in dem jeder Eintrag einen Zeitstempel trägt und sich nachträglich nicht unbemerkt ändern lässt. Statt dass ein Käufer eine ganze Wohnung bezahlt, können Hunderte Menschen jeweils einen Anteil passend zu ihrem Budget besitzen.

Die Variante in Dubai wird streng beaufsichtigt. Das DLD startete das Projekt im März 2025 als Pilot im Rahmen seines Plans zur Modernisierung des Marktes. Es betreibt das Vorhaben gemeinsam mit der Virtual Assets Regulatory Authority (VARA), der Aufsicht Dubais für digitale Vermögenswerte, der Zentralbank der VAE und der Dubai Future Foundation über seine Real Estate Sandbox, einen beaufsichtigten Rahmen, in dem neue Technik erprobt wird, bevor sie breit eingeführt wird. Die erste Plattform ist Prypco Mint mit einer Lizenz der VARA. Einige Merkmale fallen auf:

• Niedriger Einstieg. Anteile gibt es ab AED 2.000, rund 545 USD.
• Nur Dirham. Jede Transaktion läuft in Dirham der VAE. Kryptowährungen kommen im Pilotprojekt nicht zum Einsatz.
• Fertige Wohnungen. Das Pilotprojekt umfasst fertiggestellte, bezugsfertige Immobilien, keine Projekte im Bau.
• Amtliche Preiskontrolle. Das DLD prüft den Preis jeder Immobilie, bevor ein Angebot freigegeben wird.
• Geschützte Gelder. Das Geld der Anleger liegt auf einem Kundengeldkonto und geht erst nach Abschluss des Kaufs an das Tokenisierungsunternehmen.
• Zuerst für Einwohner. Vorerst können nur Inhaber einer Emirates ID investieren, des Ausweises für Staatsbürger und Einwohner der VAE. Der Betreiber hat angekündigt, sich in späteren Phasen für internationale Anleger zu öffnen.

Das DLD erwartet, dass tokenisierte Immobilien bis 2033 etwa AED 60 Milliarden erreichen, rund 7 % des Immobilienmarkts von Dubai.

Was ein Token bietet und was nicht

Ein Token ist ein rechtlich dokumentierter Anteil an einer bestimmten Immobilie, und das neue Zertifikat ist die Bestätigung dieses Eigentums durch das DLD. Inhaber sollen anteilig an den Mieteinnahmen und an einer etwaigen Wertsteigerung beteiligt werden. So lässt sich auf einfache Weise in Immobilien in Dubai investieren, ohne Hypothek, ohne große Anzahlung und ohne Mietersuche.

Das ist nicht dasselbe wie volles Eigentum an einer Wohnung. Sie können weder in der Immobilie wohnen noch den Mieter auswählen oder über den Verkauf der ganzen Einheit entscheiden. Ihre Rendite hängt von einem einzigen Objekt ab und davon, wie die Plattform es verwaltet.

Ein Tokenanteil ist auch kein Weg zum Aufenthalt. Die Immobilienvisa in Dubai richten sich nach dem Wert der Immobilien, die auf den Antragsteller eingetragen sind: ein Eigentumstitel im Wert von mindestens AED 750.000 für das Visum für Immobilieninvestoren über zwei Jahre und Immobilien im Wert von mindestens AED 2 Millionen für das Golden Visa über 10 Jahre. Bei einem durchschnittlichen Anteil von rund AED 10.000 bleibt ein Tokenbestand weit unter beiden Beträgen, und nichts, was das DLD veröffentlicht hat, besagt, dass Tokenzertifikate für ein Aufenthaltsvisum zählen. Betrachten Sie Token als Geldanlage, nicht als Visumstrategie.

Fragen vor dem Kauf eines Tokens

• Wie verkaufe ich? Die Ankündigungen zum Start ließen offen, wie, wann und an wen Inhaber ihre Token verkaufen können. Gehen Sie davon aus, dass Ihr Geld gebunden sein kann, bis ein Zweitmarkt eindeutig besteht.
• Was genau besitze ich? Lesen Sie nach, wie die Plattform die Immobilie hält, wie die Miete eingezogen und ausgezahlt wird und wer über den Verkauf der Immobilie entscheidet.
• Was kostet es? Gebühren für Plattform, Verwaltung und Ausstieg können bei einem kleinen Anteil einen spürbaren Teil der Rendite aufzehren.
• Wie wurde der Preis festgelegt? Die Prüfung durch das DLD ist beruhigend, vergleichen Sie den Preis aber mit aktuellen Verkäufen und Mieten im selben Gebäude.
• Ist die Plattform zugelassen? Für das Pilotprojekt wurden nur zwei Unternehmen zugelassen, Prypco und Ctrl Alt.

Was das bedeutet, wenn Sie in Dubai eine Immobilie kaufen

Die Tokenisierung ist eine sinnvolle Ergänzung des Marktes in Dubai. Sie senkt die Einstiegskosten und bietet Einwohnern einen einfachen Weg, Immobilienvermögen aufzubauen, als Ergänzung zum direkten Eigentum, nicht als Ersatz.

Gehört der Aufenthalt zu Ihrem Plan, führt der Weg weiterhin über Immobilieneigentum auf Ihren eigenen Namen. Eine Wohnung mit einem eingetragenen Wert von AED 750.000 oder mehr begründet das Visum für Immobilieninvestoren über zwei Jahre, ein Wert von AED 2.000.000 oder mehr das Golden Visa über 10 Jahre, das keine Mindestaufenthaltsdauer verlangt. Prüfen Sie vor dem Kauf den Eigentumstitel und etwaige Hypotheken, die Erfolgsbilanz des Bauträgers, die Nebenkosten und die realistische Miete. Unsere Immobilienprüfung übernimmt diese Prüfungen in den VAE durch unser Team vor Ort, und unser Service für den Aufenthalt in den VAE kümmert sich um das Visum selbst. Unsere Gebühren nennen wir Ihnen schriftlich.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ist keine rechtliche, steuerliche oder Anlageberatung.