Dubai streicht den Mindestwert der Immobilie für sein Investorenvisum über zwei Jahre

Jahrelang war das Visum für Immobilieninvestoren über zwei Jahre der günstigste Weg, einen Aufenthalt in den VAE an eine Immobilie in Dubai zu knüpfen. Voraussetzung war eine Immobilie im Wert von mindestens AED 750.000, rund 204.000 USD. Diese Untergrenze ist nun für alle entfallen, denen ihre Immobilie lastenfrei und auf eigenen Namen gehört.

Die neuen Bedingungen erschienen am 29. April 2026 auf der Website des Cube Centre, eines Servicezentrums des Dubai Land Department (DLD), der Behörde, die in Dubai Immobilien registriert. Ein eigener Erlass oder eine Bekanntmachung im Amtsblatt liegt nicht vor, doch Khaleej Times und Gulf News berichteten noch am selben Tag über die Änderung, und seither haben auch Einwanderungsberater wie EY darüber geschrieben.

Was das Visum über zwei Jahre ist

Das Visum für Immobilieninvestoren ist eine Aufenthaltsgenehmigung, für die der Inhaber selbst bürgt. Er braucht also weder einen Arbeitgeber noch ein Unternehmen als Sponsor; Grundlage des Aufenthalts ist die Immobilie selbst. Es gilt zwei Jahre und lässt sich verlängern, solange der Eigentümer die berechtigende Immobilie behält. Inhaber können Familienangehörige nachholen.

Der Antrag läuft über das DLD, das Visum selbst stellt die General Directorate of Residency & Foreigners Affairs aus, meist kurz GDRFA, die für Aufenthaltsvisa im Emirat zuständige Behörde Dubais.

Es steht unterhalb des Golden Visa über 10 Jahre, für das weiterhin Immobilien mit einem Gesamtwert von mindestens AED 2 Millionen nötig sind, etwa 545.000 USD.

Die neuen Regeln im Überblick

• Alleineigentümer: kein Mindestwert. Sind Sie der einzige im Eigentumstitel eingetragene Eigentümer, spielt der Wert der Immobilie für die Berechtigung keine Rolle mehr.
• Miteigentümer: je AED 400.000. Bei gemeinsamem Eigentum muss jeder Eigentümer, der ein Visum möchte, einen Anteil im Wert von mindestens AED 400.000 halten. Zwei Personen, die gemeinsam eine Wohnung im Wert von AED 800.000 kaufen, könnten damit beide berechtigt sein. Das war bisher nicht möglich, denn jeder Eigentümer musste mit seinem eigenen Anteil die vollen AED 750.000 erreichen.
• Finanzierte Immobilien. Ist die Immobilie mit einer Hypothek belastet oder wird sie noch an den Bauträger abbezahlt, benötigt der Antragsteller eine Unbedenklichkeitsbescheinigung (No Objection Certificate), ein kurzes Schreiben der Bank oder des Bauträgers, dass keine Einwände bestehen, sowie eine Aufstellung über den bezahlten Betrag und den offenen Restbetrag. Berichte über die veröffentlichten Bedingungen erwähnen bei finanzierten Käufen zudem einen Nachweis, dass ein Teil des Preises bezahlt ist. Wer mit Hypothek kauft, sollte daher die aktuelle Checkliste prüfen, bevor er sich auf das Visum verlässt.
• Nur Eigentumstitel aus Dubai. Die Immobilie muss in Dubai eingetragen sein. Immobilien in anderen Emiraten zählen für dieses Visum nicht.

Die üblichen Unterlagen sind weiterhin nötig: ein Pass, der noch mehr als sechs Monate gültig ist, ein Foto nach amtlichen Vorgaben, eine Krankenversicherung in den VAE und ein Führungszeugnis der Polizei Dubai. Die Namen im Eigentumstitel und im Pass müssen übereinstimmen.

Warum gerade jetzt

Der Zeitpunkt ist kein Zufall. Seit Beginn des Irankriegs am 28. Februar hat sich der Immobilienmarkt in Dubai deutlich abgekühlt. Die Wohnimmobilienverkäufe lagen im März fast ein Fünftel unter dem Februar, und 2026 sollen in Dubai mehr als 50.000 neue Wohnungen übergeben werden. Makler sehen die Änderung als Stütze für die Nachfrage im unteren Marktsegment, wo Studios und kleine Wohnungen oft deutlich unter der früheren Grenze von AED 750.000 verkauft werden.

Zugleich öffnet sie den Zugang. Die Bevölkerung Dubais besteht ganz überwiegend aus Ausländern, und viele langjährige Einwohner wohnen zur Miete. Eine bescheidene Wohnung, die vollständig bezahlt ist, kann nun einen eigenständigen Aufenthalt sichern, ohne dass der Käufer eine Stelle, ein Unternehmen oder eine viel größere Investition braucht.

Was das bedeutet, wenn Sie einen Aufenthalt in den VAE erwägen

Der Weg über Immobilien für zwei Jahre steht nun einem viel breiteren Kreis von Käufern offen. Er passt zu jemandem, der eine Wohnung in Dubai und eine Aufenthaltsgenehmigung möchte, die nicht von einem Arbeitgeber abhängt. Weniger geeignet ist er für Menschen, die den größten Teil des Jahres anderswo verbringen wollen: Wie andere Visa über zwei Jahre kann es erlöschen, wenn der Inhaber mehr als sechs Monate am Stück außerhalb der VAE ist, während das Golden Visa über 10 Jahre keine solche Grenze kennt.

Die Änderung kam über eine Aktualisierung der Plattform des Cube Centre, nicht über einen förmlichen Erlass, daher können Einzelheiten noch präzisiert werden. Prüfen Sie vor einem Kauf mit Blick auf den Aufenthalt den Eigentumstitel, klären Sie, ob Unterlagen zur Finanzierung nötig sind, und vergleichen Sie den Weg über zwei Jahre mit den Alternativen, etwa einem Unternehmen mit Investorenvisum oder, wenn Ihr Budget es erlaubt, dem Golden Visa. Wir begleiten Kunden beim Antrag mit unserem Team vor Ort und nennen unsere Gebühren schriftlich.

Sie kaufen eine Immobilie im Rahmen eines Plans für Aufenthalt oder Staatsbürgerschaft? Unsere Immobilienprüfung prüft Eigentumstitel, Bauträger und Bewertung, bevor Sie sich festlegen, damit der Kauf auch die Visumsregeln erfüllt.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ist keine rechtliche, steuerliche oder Anlageberatung.