Immobilien in Dubai nach dem Irankrieg: ein Zeitfenster zum Kauf?

Acht Monate nach Beginn des Irankriegs am 28. Februar sieht der Immobilienmarkt in Dubai ganz anders aus als der Markt, der von 2021 bis 2025 Rekorde aufstellte. Die Verkäufe sind stark eingebrochen, manche Verkäufer haben ihre Preise deutlich gesenkt, und Ratingagenturen sprechen offen von einer Korrektur. Zugleich wechseln die teuersten Immobilien der Stadt weiterhin in einem Tempo den Besitzer, das noch vor wenigen Jahren ein Rekord gewesen wäre.

Öffnet sich hier ein Fenster für langfristige Käufer? Die Daten stützen sowohl eine vorsichtige als auch eine zuversichtliche Sicht, und was schwerer wiegt, hängt davon ab, was Sie kaufen und warum.

Was die Zahlen zeigen

• Die Preise haben nachgegeben, nicht eingebrochen. S&P Global Ratings, eine der drei großen Ratingagenturen, verweist auf Branchenberichte, nach denen die Wohnungspreise in Dubai zwischen Ende 2025 und September 2026 um 5 % bis 15 % gefallen sind. Die Agentur erwartet eher eine allmähliche Korrektur als einen plötzlichen Absturz, wobei Wohnungen stärker fallen dürften als Villen, weil noch sehr viele Wohnungen fertiggestellt werden.
• Die Verkäufe sind deutlich gesunken. Nach Angaben des Immobilienberaters Cavendish Maxwell erreichten die Wohnimmobilienverkäufe in Dubai im dritten Quartal 2026 einen Wert von AED 72,6 Milliarden, 47 % weniger als ein Jahr zuvor, bei etwa 34.000 Transaktionen, ein Rückgang um 38 %. Immobilien „off plan“, also vom Bauträger vor Fertigstellung gekauft, machten weiterhin 72 % der Käufe aus.
• Manche Verkäufer haben kräftig gesenkt. Im Mai berichtete das Wirtschaftsmedium AGBI aus der Golfregion, dass etwa jeder zehnte Verkäufer seinen Angebotspreis seit Kriegsbeginn gesenkt hatte, insgesamt um AED 1,7 Milliarden bei mehr als 2.800 Angeboten. Die meisten Nachlässe waren moderat, einige Verkäufer boten aber bis zur Hälfte unter dem ursprünglichen Angebotspreis an.
• Die Preise in Toplagen sind erstmals seit 2020 gesunken. Nach Angaben des internationalen Immobilienberaters Knight Frank fielen die Preise in den zehn besten Lagen Dubais zwischen dem zweiten und dritten Quartal um 5 %. Auf Palm Jumeirah liegen sie um 9,1 % unter dem Vorjahresniveau.
• Im obersten Segment wird weiter gehandelt. Knight Frank zählte im dritten Quartal 86 Verkäufe von Immobilien im Wert von 10 Millionen USD oder mehr, weniger als im Vorjahr, in den ersten neun Monaten 2026 aber 412, ein Plus von 15 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum 2025.

Der Forschungsleiter von Knight Frank für die Region nannte das ständige Auf und Ab des Konflikts die größte Belastung für das Vertrauen. Die Käufer sind nicht verschwunden, aber viele warten ab, ob die nächste Atempause hält.

Was für einen langfristigen Käufer spricht

Die Preise liegen unter dem Niveau vom Jahresanfang, Verkäufer sind verhandlungsbereiter, und Bauträger locken mit angepassten Zahlungsplänen und dem Verzicht auf Registrierungsgebühren. Wer eine Wohnung selbst nutzen oder viele Jahre halten will, für den zählt der Einstiegspreis mehr als kurzfristige Schwankungen.

Auch die Aufenthaltsregeln haben sich zugunsten der Käufer entwickelt. Seit April kann ein Alleineigentümer einer fertiggestellten Immobilie in Dubai das Visum für Immobilieninvestoren über zwei Jahre ohne Mindestwert beantragen; Miteigentümer benötigen jeweils einen Anteil im Wert von AED 400.000. Immobilien mit einem eingetragenen Gesamtwert von AED 2 Millionen oder mehr berechtigen weiterhin zum Golden Visa für 10 Jahre, der langfristigen Aufenthaltsgenehmigung ohne Mindestaufenthaltsdauer, und auch Immobilien im Bau oder mit Hypothek zählen zu diesem Betrag. Bei niedrigeren Preisen erreichen mit demselben Budget mehr Immobilien diese Grenzen, oder dieselbe Immobilie kostet weniger.

Nach Einschätzung von S&P haben zudem langfristig orientierte Eigentümer, strengere Regulierung und staatliche Unterstützung den Rückgang bisher begrenzt.

Die Risiken sind real

• Der Konflikt ist nicht vorbei. Die Kämpfe sind mehrfach aufgeflammt und wieder abgeebbt. Das Basisszenario von S&P geht davon aus, dass die Störungen bis 2027 andauern. Eine weitere Eskalation könnte Stimmung, Flugverkehr und Wirtschaft erneut treffen.
• Ein großes Neubauvolumen. Cushman & Wakefield, ein weiterer globaler Immobilienberater, erwartet in diesem Jahr rund 55.600 fertiggestellte Wohnungen in Dubai, so viele wie seit 2008 nicht mehr, und 2027 mehr als 60.000. Ein Angebot in dieser Größenordnung drückt auf Preise und Mieten, vor allem bei Anlegerwohnungen.
• Die Mieten kühlen ab. Die Zahl neuer Mietverträge sank im März um etwa ein Drittel, und Mieter verhandeln härter. Wer auf Mieteinnahmen setzt, sollte mit niedrigeren Mieten und längerem Leerstand zwischen Mietern rechnen.
• Käufe vor Fertigstellung bergen ein Lieferrisiko. Von rund 525.000 Wohnungen, die in Dubai bis 2030 geplant sind, hatten zur Jahresmitte nur etwa 186.000 einen Baufortschritt von 20 % überschritten. Begrenzte Kapazitäten der Bauunternehmen, Lieferketten und schwächere Verkäufe können die Übergabe verzögern, und ein verspätetes Projekt bindet Kapital länger.
• Der Ausstieg kann länger dauern. S&P erwartet, dass mehr Eigentümer verkaufen wollen. Ein schneller Verkauf zu einem fairen Preis ist daher schwieriger als vor einem Jahr.

Was das bedeutet, wenn Sie Dubai in Betracht ziehen

Ein schwächerer Markt kann zu einem Käufer passen, der langfristig denkt, einen klaren Grund für Eigentum in Dubai hat und nicht schnell verkaufen muss. Für kurzfristige Anleger passt er weit weniger, besonders bei Wohnungen vor Fertigstellung, wo das neue Angebot am größten ist. Ob jetzt der richtige Zeitpunkt ist, hängt von Ihren Finanzen, Ihren Plänen und Ihrer Bereitschaft ab, weitere Schwankungen zu tragen, und den Tiefpunkt eines Marktes kann niemand vorhersagen.

Gehört der Aufenthalt zu den Gründen für den Kauf, muss die Immobilie weiterhin zum Visum passen: fertiggestellt und auf Ihren eigenen Namen für den Weg über zwei Jahre, oder mit einem eingetragenen Wert von AED 2 Millionen oder mehr für das Golden Visa. Prüfen Sie Eigentumstitel, Liefertreue des Bauträgers und die tatsächlichen Mietaussichten, bevor Sie sich festlegen. Wir prüfen mit unserem Team vor Ort für unsere Kunden, ob eine Immobilie die Aufenthaltsregeln erfüllt, und nennen unsere Gebühren schriftlich.

Sie kaufen eine Immobilie im Rahmen eines Plans für Aufenthalt oder Staatsbürgerschaft? Unsere Immobilienprüfung prüft Eigentumstitel, Bauträger und Bewertung, bevor Sie sich festlegen, damit der Kauf auch die Visumsregeln erfüllt.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ist keine rechtliche, steuerliche oder Anlageberatung.