El mercado inmobiliario de Dubái tras la guerra con Irán: ¿una oportunidad de compra?

Ocho meses después del inicio de la guerra con Irán, el 28 de febrero, el mercado inmobiliario de Dubái luce muy distinto del que batió récords entre 2021 y 2025. Las ventas han caído con fuerza, algunos vendedores han hecho rebajas profundas y las agencias de calificación hablan abiertamente de una corrección. Al mismo tiempo, las viviendas más caras de la ciudad siguen vendiéndose a un ritmo que hace apenas pocos años habría sido récord.

¿Es esta una oportunidad para los compradores a largo plazo? Los datos respaldan tanto una visión prudente como una optimista, y cuál pesa más depende de qué está comprando y por qué.

Lo que muestran las cifras

• Los precios han cedido, no se han desplomado. S&P Global Ratings, una de las tres principales agencias de calificación crediticia, señala que los informes del sector sitúan la caída de los precios de la vivienda en Dubái entre el 5% y el 15% desde finales de 2025 hasta septiembre de 2026. Prevé una corrección gradual y no una caída repentina, con descensos mayores en los departamentos que en las villas, debido a la gran cantidad de departamentos que aún están por terminarse.
• Las ventas han bajado mucho. Según la consultora inmobiliaria Cavendish Maxwell, las ventas de viviendas en Dubái en el tercer trimestre de 2026 sumaron AED 72.6 mil millones, un 47% menos que un año antes, en aprox. 34,000 transacciones, una caída del 38%. Las viviendas en preventa, es decir, las que se compran a una desarrolladora antes de construirse, siguieron representando el 72% de las compras.
• Algunos vendedores han hecho rebajas fuertes. En mayo, la publicación de negocios del Golfo AGBI informó que aprox. uno de cada diez vendedores había reducido su precio de venta desde el inicio de la guerra, con rebajas que sumaban AED 1.7 mil millones en más de 2,800 anuncios. La mayoría de los descuentos fueron moderados, pero algunos vendedores ofrecían hasta la mitad de su precio original.
• Los precios en el segmento de lujo bajaron por primera vez desde 2020. Knight Frank, la consultora inmobiliaria internacional, indica que los precios en los diez barrios de lujo de Dubái cayeron un 5% entre el segundo y el tercer trimestre. En Palm Jumeirah, los precios han bajado un 9.1% en doce meses.
• El segmento más alto sigue moviéndose. Knight Frank contabilizó 86 ventas de viviendas de US$10 millones o más en el tercer trimestre, menos que el año anterior, pero 412 en los primeros nueve meses de 2026, un 15% más que en el mismo período de 2025.

El director de investigación de Knight Frank para la región señaló que el carácter intermitente del conflicto, con sus pausas y reanudaciones, es el principal lastre para la confianza. Los compradores no han desaparecido, pero muchos esperan a ver si la próxima tregua se sostiene.

Los argumentos a favor de un comprador a largo plazo

Los precios son más bajos que a principios de año, los vendedores están más dispuestos a negociar y las desarrolladoras ofrecen incentivos como planes de pago revisados y la exención de las tasas de registro. Para quien compra una vivienda para vivir en ella, o para conservarla durante muchos años, el precio de entrada importa más que el ruido de corto plazo.

Las reglas de residencia también han cambiado a favor de los compradores. Desde abril, el propietario único de una propiedad terminada en Dubái puede solicitar la visa de inversionista inmobiliario de dos años sin valor mínimo de propiedad; los copropietarios necesitan una participación de AED 400,000 cada uno. Una propiedad con un valor registrado combinado de AED 2 millones o más sigue calificando para la visa dorada de 10 años, el permiso de residencia de largo plazo que no exige permanencia mínima, y las propiedades en preventa o hipotecadas pueden contar para esa cifra. Con precios más bajos, más viviendas superan ahora esos umbrales con el mismo presupuesto, o la misma vivienda cuesta menos.

S&P también atribuye a los propietarios de largo plazo, a una regulación más estricta y al apoyo del gobierno el haber limitado la caída hasta ahora.

Los riesgos son reales

• El conflicto no ha terminado. Las hostilidades se han reavivado y pausado varias veces. El escenario base de S&P supone que las perturbaciones continuarán en 2027. Una nueva escalada podría volver a afectar la confianza, los vuelos y la economía.
• Una gran oferta en camino. Cushman and Wakefield, otra consultora inmobiliaria global, prevé que se terminen aprox. 55,600 viviendas en Dubái este año, la cifra más alta desde 2008, y más de 60,000 en 2027. Una oferta nueva de esa escala presiona los precios y los alquileres, sobre todo en los departamentos para inversionistas.
• Los alquileres se están enfriando. Los nuevos contratos de alquiler cayeron aprox. un tercio en marzo, y los inquilinos negocian con más firmeza. Un comprador que cuente con ingresos por alquiler debería proyectar rentas más bajas y períodos más largos sin inquilino.
• La preventa conlleva riesgo de entrega. De las aprox. 525,000 viviendas previstas en Dubái hasta 2030, solo aprox. 186,000 habían superado el 20% de avance de obra a mediados de año. La capacidad de los contratistas, las cadenas de suministro y la caída de las ventas pueden retrasar las fechas de entrega, y un proyecto demorado inmoviliza el capital por más tiempo.
• La salida puede ser más lenta. S&P prevé que más propietarios intenten vender, por lo que vender rápido a un precio justo es más difícil que hace un año.

Qué significa si está considerando Dubái

Un mercado más blando puede convenir a un comprador con un horizonte largo, un motivo claro para tener una propiedad en Dubái y sin necesidad de vender rápido. Conviene mucho menos a los inversionistas de corto plazo, en particular en departamentos en preventa, donde la nueva oferta es mayor. Si este es o no el momento adecuado depende de sus propias finanzas, sus planes y su tolerancia a una mayor volatilidad, y nadie puede predecir cuándo un mercado toca fondo.

Si la residencia es parte del motivo de la compra, la propiedad igualmente tiene que encajar con la visa: terminada y a su nombre para la vía de dos años, o con un valor registrado de AED 2 millones o más para la visa dorada. Revise el título, el historial de entregas de la desarrolladora y las perspectivas reales de alquiler antes de comprometerse. Con nuestro equipo local, ayudamos a nuestros clientes a evaluar la propiedad frente a las reglas de residencia, y entregamos la cotización de nuestros honorarios por escrito.

¿Va a comprar una propiedad como parte de un plan de residencia o ciudadanía? Nuestro servicio de debida diligencia inmobiliaria revisa el título, la desarrolladora y la tasación antes de que usted se comprometa, para que la compra también cumpla con los requisitos de la visa.

Este artículo es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión.