L’immobilier à Dubaï après la guerre en Iran : une fenêtre d’achat ?

Huit mois après le début de la guerre en Iran, le 28 février, le marché immobilier de Dubaï ne ressemble plus guère à celui qui a battu des records entre 2021 et 2025. Les ventes ont fortement reculé, certains vendeurs ont nettement baissé leurs prix et les agences de notation évoquent ouvertement une correction. Dans le même temps, les logements les plus chers de la ville continuent de changer de mains à un rythme qui aurait constitué un record il y a seulement quelques années.

Est-ce une fenêtre d’achat pour les acheteurs de long terme ? Les données justifient aussi bien une lecture prudente qu’une lecture optimiste, et celle qui pèse le plus dépend de ce que vous achetez et pourquoi.

Ce que disent les chiffres

• Les prix ont fléchi, sans s’effondrer. S&P Global Ratings, l’une des trois grandes agences de notation, indique que, selon les rapports du secteur, les prix des logements à Dubaï ont baissé de 5 % à 15 % entre fin 2025 et septembre 2026. L’agence anticipe une correction progressive plutôt qu’une chute brutale, les appartements reculant davantage que les villas en raison du grand nombre d’appartements encore à livrer.
• Les ventes sont en net recul. Selon le cabinet de conseil immobilier Cavendish Maxwell, les ventes de logements à Dubaï ont représenté AED 72,6 milliards au troisième trimestre 2026, soit 47 % de moins qu’un an plus tôt, pour environ 34 000 transactions, en baisse de 38 %. Les logements sur plan, c’est-à-dire achetés à un promoteur avant leur construction, représentaient encore 72 % des achats.
• Certains vendeurs ont fortement baissé leurs prix. En mai, la publication économique du Golfe AGBI indiquait qu’environ un vendeur sur dix avait réduit son prix demandé depuis le début de la guerre, pour un total de AED 1,7 milliard de baisses sur plus de 2 800 annonces. La plupart des remises étaient modestes, mais quelques vendeurs proposaient jusqu’à la moitié de leur prix initial.
• Les prix haut de gamme ont baissé pour la première fois depuis 2020. Knight Frank, le cabinet international de conseil immobilier, indique que les prix dans les dix quartiers les plus prisés de Dubaï ont reculé de 5 % entre le deuxième et le troisième trimestre. Sur Palm Jumeirah, ils sont en baisse de 9,1 % sur douze mois.
• Le très haut de gamme continue de s’échanger. Knight Frank a recensé 86 ventes de logements d’une valeur de 10 millions USD ou plus au troisième trimestre, moins que l’année précédente, mais 412 sur les neuf premiers mois de 2026, soit 15 % de plus que sur la même période de 2025.

Le directeur de la recherche de Knight Frank pour la région voit dans le caractère « intermittent » du conflit le principal frein à la confiance. Les acheteurs n’ont pas disparu, mais beaucoup attendent de voir si la prochaine accalmie tiendra.

Les atouts pour un acheteur à long terme

Les prix sont inférieurs à ceux du début d’année, les vendeurs sont plus enclins à négocier et les promoteurs proposent des incitations, comme des plans de paiement révisés ou la prise en charge des frais d’enregistrement. Pour qui achète un logement pour y vivre, ou pour le conserver de nombreuses années, le prix d’entrée compte davantage que les fluctuations de court terme.

Les règles de résidence ont aussi évolué en faveur des acheteurs. Depuis avril, le propriétaire unique d’un bien achevé à Dubaï peut demander le visa d’investisseur immobilier de deux ans sans valeur minimale ; les copropriétaires doivent détenir chacun une part d’une valeur de AED 400 000. Un patrimoine immobilier d’une valeur enregistrée cumulée de AED 2 millions ou plus donne toujours droit au Golden Visa de 10 ans, le permis de résidence de long terme sans durée minimale de séjour, et les biens sur plan ou financés par un prêt peuvent être pris en compte pour atteindre ce montant. Avec des prix plus bas, davantage de logements franchissent ces seuils pour un même budget, ou le même logement coûte moins cher.

S&P attribue aussi aux propriétaires de long terme, au durcissement de la réglementation et au soutien des pouvoirs publics le fait que la baisse soit restée limitée jusqu’ici.

Des risques bien réels

• Le conflit n’est pas terminé. Les hostilités ont repris puis marqué une pause à plusieurs reprises. Le scénario central de S&P suppose que les perturbations se prolongeront jusqu’en 2027. Une nouvelle escalade pourrait de nouveau peser sur le moral, les vols et l’économie.
• Un volume important de livraisons à venir. Cushman & Wakefield, autre cabinet international de conseil immobilier, prévoit la livraison d’environ 55 600 logements à Dubaï cette année, un record depuis 2008, et de plus de 60 000 en 2027. Une offre nouvelle de cette ampleur pèse sur les prix et les loyers, en particulier pour les appartements d’investissement.
• Les loyers se tassent. Les nouveaux contrats de location ont baissé d’environ un tiers en mars, et les locataires négocient plus durement. Un acheteur qui compte sur des revenus locatifs doit tabler sur des loyers plus bas et des périodes de vacance plus longues.
• Le sur plan comporte un risque de livraison. Sur les quelque 525 000 logements prévus à Dubaï d’ici 2030, seuls environ 186 000 avaient dépassé 20 % d’avancement des travaux au milieu de l’année. Les capacités des entreprises de construction, les chaînes d’approvisionnement et le ralentissement des ventes peuvent tous retarder les dates de livraison, et un projet en retard immobilise les capitaux plus longtemps.
• La sortie peut prendre plus de temps. S&P s’attend à ce que davantage de propriétaires cherchent à vendre ; vendre rapidement à un prix juste est donc plus difficile qu’il y a un an.

Ce que cela signifie si vous envisagez Dubaï

Un marché plus calme peut convenir à un acheteur à horizon long, qui a une raison claire de posséder un bien à Dubaï et n’a pas besoin de vendre vite. Il convient beaucoup moins aux investisseurs de court terme, en particulier sur les appartements sur plan, où l’offre nouvelle est la plus abondante. Le bon moment dépend de vos finances, de vos projets et de votre tolérance à une volatilité supplémentaire, et personne ne peut prédire le point bas d’un marché.

Si la résidence fait partie des raisons d’acheter, le bien doit tout de même correspondre au visa : achevé et à votre nom pour la voie de deux ans, ou d’une valeur enregistrée de AED 2 millions ou plus pour le Golden Visa. Vérifiez le titre, l’historique de livraison du promoteur et les vraies perspectives locatives avant de vous engager. Nous aidons nos clients à examiner un bien au regard des règles de résidence, avec notre équipe locale, et indiquons nos honoraires par écrit.

Vous achetez un bien dans le cadre d’un projet de résidence ou de citoyenneté ? Notre service de due diligence immobilière vérifie le titre, le promoteur et la valorisation avant que vous ne vous engagiez, afin que l’achat respecte aussi les règles du visa.

Cet article fournit des informations générales et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou en investissement.