Dubaï supprime la valeur immobilière minimale de son visa investisseur de deux ans

Pendant des années, le moyen le moins coûteux de lier une résidence aux EAU à un bien immobilier à Dubaï était le visa d’investisseur immobilier de deux ans, dont le ticket d’entrée était un logement d’une valeur d’au moins AED 750 000, soit environ 204 000 USD. Ce plancher vient d’être supprimé pour les personnes seules propriétaires de leur bien, en leur nom propre.

Les conditions mises à jour sont apparues le 29 avril 2026 sur le site du Cube Centre, un centre de services rattaché au Dubai Land Department (DLD), l’organisme public qui enregistre les biens immobiliers à Dubaï. Aucun décret ni avis au journal officiel n’a été publié séparément, mais le changement a été rapporté le jour même par Khaleej Times et Gulf News et a depuis été relayé par des conseillers en immigration, dont EY.

Ce qu’est le visa de deux ans

Le visa d’investisseur immobilier est un permis de résidence sans parrain : son titulaire n’a besoin ni d’un employeur ni d’une société pour le parrainer, le bien lui-même fondant la résidence. Il est valable deux ans et renouvelable aussi longtemps que le propriétaire conserve le bien qui y donne droit. Son titulaire peut parrainer des membres de sa famille.

La demande est instruite par le DLD et le visa lui-même est délivré par la Direction générale de la résidence et des affaires des étrangers, généralement abrégée en GDRFA, l’autorité de Dubaï chargée des visas de résidence dans l’émirat.

Il se situe en dessous du Golden Visa de 10 ans, qui exige toujours un patrimoine immobilier d’une valeur totale d’au moins AED 2 millions, soit env. 545 000 USD.

Les nouvelles règles en bref

• Propriétaires uniques : aucun minimum. Si vous figurez seul sur le titre de propriété, la valeur du bien n’entre plus en compte pour l’éligibilité.
• Copropriétaires : AED 400 000 chacun. Lorsqu’un bien est partagé, chaque propriétaire qui souhaite un visa doit détenir une part d’une valeur d’au moins AED 400 000. Deux personnes qui achètent ensemble un logement de AED 800 000 pourraient toutes deux être éligibles, ce qui n’était pas possible auparavant, lorsque chaque propriétaire devait atteindre à lui seul le montant de AED 750 000 sur sa propre part.
• Biens financés. Si le bien est grevé d’un prêt immobilier ou encore en cours de paiement auprès du promoteur, le demandeur doit fournir une attestation d’absence d’objection, une courte lettre de la banque ou du promoteur confirmant qu’il ne s’oppose pas à la demande, accompagnée d’un relevé des sommes versées et du solde restant dû. Les comptes rendus des conditions publiées mentionnent aussi, pour les biens financés, la preuve qu’une partie du prix a été payée : les acheteurs qui recourent à un prêt doivent donc vérifier la liste des pièces en vigueur avant de compter sur ce visa.
• Titres de propriété de Dubaï uniquement. Le bien doit être enregistré à Dubaï. Les biens situés dans d’autres émirats ne comptent pas pour ce visa.

Les pièces justificatives habituelles restent exigées : un passeport valable plus de six mois, une photo conforme aux normes officielles, une assurance santé des EAU et un certificat de bonne conduite de la police de Dubaï. Les noms figurant sur le titre de propriété et sur le passeport doivent correspondre.

Pourquoi maintenant

Le calendrier n’a rien d’un hasard. Depuis le début de la guerre en Iran, le 28 février, le marché immobilier de Dubaï a fortement ralenti. Les ventes résidentielles de mars ont reculé de près d’un cinquième par rapport à février, et plus de 50 000 nouveaux logements doivent être livrés à Dubaï en 2026. Les agents y voient un moyen de soutenir la demande sur le bas du marché, où les studios et les petits appartements se vendent souvent bien en dessous de l’ancien seuil de AED 750 000.

Le changement élargit aussi l’accès. La population de Dubaï est très majoritairement expatriée, et de nombreux résidents de longue date sont locataires plutôt que propriétaires. Un appartement modeste acheté seul et sans financement peut désormais assurer une résidence sans parrain, sans que l’acheteur ait besoin d’un emploi, d’une société ou d’un investissement bien plus important.

Ce que cela signifie si vous envisagez une résidence aux EAU

La voie immobilière de deux ans s’ouvre désormais à un éventail bien plus large d’acheteurs. Elle convient à qui souhaite un logement à Dubaï et un permis de résidence qui ne dépende pas d’un employeur. Elle convient moins aux personnes qui prévoient de passer l’essentiel de l’année ailleurs : comme les autres visas de deux ans, ce visa peut devenir caduc si son titulaire séjourne hors des EAU plus de six mois d’affilée, alors que le Golden Visa de 10 ans ne connaît pas cette limite.

Le changement résulte d’une mise à jour de la plateforme du Cube Centre et non d’un décret officiel ; certains détails pourraient donc encore être précisés. Avant d’acheter en vue d’une résidence, vérifiez le titre, confirmez si des documents de financement sont nécessaires et comparez la voie de deux ans avec les autres options, notamment une société assortie d’un visa d’investisseur ou le Golden Visa si votre budget le permet. Nous accompagnons nos clients dans leur demande avec notre équipe locale et indiquons nos honoraires par écrit.

Vous achetez un bien dans le cadre d’un projet de résidence ou de citoyenneté ? Notre service de due diligence immobilière vérifie le titre, le promoteur et la valorisation avant que vous ne vous engagiez, afin que l’achat respecte aussi les règles du visa.

Cet article fournit des informations générales et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou en investissement.