Imóveis em Dubai após a guerra com o Irã: uma janela de compra?

Oito meses depois do início da guerra com o Irã, em 28 de fevereiro, o mercado imobiliário de Dubai está muito diferente daquele que bateu recordes entre 2021 e 2025. As vendas caíram com força, alguns vendedores fizeram cortes profundos e as agências de classificação de risco falam abertamente em correção. Ao mesmo tempo, os imóveis mais caros da cidade continuam trocando de mãos num ritmo que, poucos anos atrás, teria sido recorde.

Estamos diante de uma janela para quem compra pensando no longo prazo? Os dados sustentam tanto uma leitura cautelosa quanto uma otimista, e qual delas pesa mais depende do que você está comprando e por quê.

O que os números mostram

• Os preços cederam, mas não desabaram. A S&P Global Ratings, uma das três grandes agências de classificação de risco, afirma que relatórios do setor apontam uma queda de 5% a 15% nos preços dos imóveis residenciais em Dubai entre o fim de 2025 e setembro de 2026. A agência espera uma correção gradual, e não uma queda repentina, com os apartamentos caindo mais do que as casas, por causa do grande número de apartamentos que ainda serão entregues.
• As vendas caíram bastante. Segundo a consultoria imobiliária Cavendish Maxwell, as vendas de imóveis residenciais em Dubai no terceiro trimestre de 2026 somaram AED 72,6 bilhões, 47% a menos que um ano antes, em aprox. 34.000 transações, uma queda de 38%. Os imóveis na planta, ou seja, comprados da incorporadora antes de serem construídos, ainda responderam por 72% das compras.
• Alguns vendedores fizeram cortes fortes. Em maio, a AGBI, publicação de negócios do Golfo, informou que aprox. um em cada dez vendedores havia reduzido o preço pedido desde o início da guerra, com cortes que somavam AED 1,7 bilhão em mais de 2.800 anúncios. A maioria dos descontos foi modesta, mas alguns vendedores ofereciam até metade do preço pedido originalmente.
• Os preços no segmento de alto padrão caíram pela primeira vez desde 2020. A Knight Frank, consultoria imobiliária internacional, afirma que os preços nos dez bairros nobres de Dubai caíram 5% entre o segundo e o terceiro trimestres. Em Palm Jumeirah, os preços recuaram 9,1% em doze meses.
• O topo do mercado continua girando. A Knight Frank contou 86 vendas de imóveis de US$10 milhões ou mais no terceiro trimestre, menos que no ano anterior, mas 412 nos nove primeiros meses de 2026, alta de 15% sobre o mesmo período de 2025.

O diretor de pesquisa da Knight Frank para a região apontou o caráter intermitente do conflito, de “para e recomeça”, como o principal freio à confiança. Os compradores não sumiram, mas muitos esperam para ver se a próxima trégua vai se manter.

O argumento para quem compra no longo prazo

Os preços estão mais baixos que no início do ano, os vendedores estão mais abertos a negociar e as incorporadoras oferecem incentivos como planos de pagamento revistos e isenção de taxas de registro. Para quem compra um imóvel para morar, ou para manter por muitos anos, o preço de entrada importa mais do que o ruído de curto prazo.

As regras de residência também mudaram a favor dos compradores. Desde abril, o proprietário único de um imóvel pronto em Dubai pode solicitar o visto de investidor imobiliário de dois anos sem valor mínimo de imóvel; coproprietários precisam de uma participação de AED 400.000 cada um. Imóveis com valor registrado somado de AED 2 milhões ou mais continuam dando direito ao Golden Visa de 10 anos, a autorização de residência de longo prazo que não exige permanência mínima, e imóveis na planta ou financiados podem contar para esse valor. Com preços mais baixos, mais imóveis passam a atingir esses limites com o mesmo orçamento, ou o mesmo imóvel sai mais barato.

A S&P também atribui aos proprietários de longo prazo, à regulação mais rígida e ao apoio do governo o fato de a queda ter sido contida até agora.

Os riscos são reais

• O conflito não terminou. As hostilidades se intensificaram e pausaram várias vezes. O cenário base da S&P pressupõe que a instabilidade continue em 2027. Uma nova escalada pode voltar a afetar o humor do mercado, os voos e a economia.
• Um grande volume de oferta a caminho. A Cushman and Wakefield, outra consultoria imobiliária global, espera a entrega de aprox. 55.600 imóveis em Dubai este ano, o maior número desde 2008, e de mais de 60.000 em 2027. Uma oferta nova nessa escala pressiona preços e aluguéis, sobretudo nos apartamentos voltados a investidores.
• Os aluguéis estão esfriando. Os novos contratos de aluguel caíram aprox. um terço em março, e os inquilinos passaram a negociar com mais firmeza. Quem conta com renda de aluguel deve projetar aluguéis menores e períodos mais longos sem inquilino.
• Imóvel na planta traz risco de entrega. Dos aprox. 525.000 imóveis previstos em Dubai até 2030, apenas aprox. 186.000 tinham passado de 20% de obra até a metade do ano. A capacidade das construtoras, as cadeias de suprimento e as vendas mais fracas podem adiar as datas de entrega, e um projeto atrasado prende o capital por mais tempo.
• A saída pode ser mais lenta. A S&P espera que mais proprietários tentem vender, então vender rápido a um preço justo está mais difícil do que há um ano.

O que isso significa se você está considerando Dubai

Um mercado mais fraco pode servir a um comprador com horizonte longo, um motivo claro para ter imóvel em Dubai e nenhuma necessidade de vender rápido. Serve muito menos a investidores de curto prazo, principalmente em apartamentos na planta, onde a nova oferta é maior. Se agora é o momento certo depende das suas finanças, dos seus planos e da sua tolerância a mais volatilidade, e ninguém consegue acertar o fundo de um mercado.

Se a residência faz parte do motivo da compra, o imóvel ainda precisa se encaixar no visto: pronto e em seu próprio nome para a via de dois anos, ou com valor registrado de AED 2 milhões ou mais para o Golden Visa. Verifique a escritura, o histórico de entregas da incorporadora e a perspectiva real de aluguel antes de se comprometer. Ajudamos clientes a avaliar o imóvel à luz das regras de residência, por meio da nossa equipe local, e apresentamos nossos honorários por escrito.

Vai comprar um imóvel como parte de um plano de residência ou cidadania? Nosso serviço de due diligence imobiliária verifica a titularidade, a incorporadora e a avaliação antes de você se comprometer, para que a compra também atenda às regras do visto.

Este artigo é informação geral, não é assessoria jurídica, tributária ou de investimentos.