Ser dueño de una parte de Dubái: cómo funcionan los títulos de propiedad tokenizados

El 29 de mayo de 2025, el Dubai Land Department (DLD), el organismo gubernamental que registra cada venta de propiedades en el emirato, emitió lo que describe como el primer Property Token Ownership Certificate del mundo, un certificado de propiedad de tokens inmobiliarios. Los certificados se entregaron a los compradores de la primera propiedad vendida a través del nuevo programa piloto de tokenización de Dubái, lo que incorporó al registro oficial la propiedad fraccionada y digital de una vivienda.

La primera oferta atrajo a 224 inversionistas de 44 nacionalidades y se agotó en menos de un día desde su lanzamiento. La participación promedio fue de AED 10,714, aprox. US$2,900. Según el DLD, aprox. el 70% de esos compradores nunca antes había tenido una propiedad en Dubái, y la lista de espera había superado las 6,000 solicitudes.

Qué significa la tokenización, en términos sencillos

La tokenización divide una sola propiedad en muchas pequeñas unidades digitales, llamadas tokens, y registra quién es dueño de cada una en una blockchain. Una blockchain es un registro digital compartido en el que cada asiento lleva fecha y hora y no puede modificarse discretamente después. En lugar de que un solo comprador pague un departamento completo, cientos de personas pueden tener cada una una porción, ajustada a su propio presupuesto.

La versión de Dubái está estrictamente supervisada. El DLD inició el proyecto en marzo de 2025 como piloto dentro de su plan para modernizar el mercado, y lo gestiona junto con la Virtual Assets Regulatory Authority (VARA), el regulador de activos digitales de Dubái, el Banco Central de los EAU y la Dubai Future Foundation, a través de su Real Estate Sandbox, un entorno supervisado para probar nuevas tecnologías antes de implementarlas a mayor escala. La primera plataforma es Prypco Mint, que cuenta con licencia de VARA. Algunas características destacan:

• Entrada accesible. Las participaciones parten de AED 2,000, aprox. US$545.
• Solo en dírhams. Todas las transacciones se realizan en dírhams de los EAU. Durante el piloto no se utiliza ninguna criptomoneda.
• Viviendas terminadas. El piloto abarca propiedades terminadas y listas para habitar, no proyectos aún en construcción.
• Supervisión oficial de los precios. El DLD revisa el precio de cada propiedad antes de aprobar su publicación.
• Fondos protegidos. El dinero de los inversionistas se mantiene en una cuenta de fondos de clientes y solo pasa a la empresa de tokenización cuando se completa la compra.
• Primero los residentes. Por ahora solo pueden invertir los titulares de una Emirates ID, la cédula de identidad que se expide a los ciudadanos y residentes de los EAU. El operador ha indicado que tiene previsto abrirse a inversionistas internacionales en fases posteriores.

El DLD prevé que la propiedad tokenizada alcance aprox. AED 60 mil millones, aprox. el 7% del mercado inmobiliario de Dubái, para 2033.

Qué le da un token, y qué no

Un token es una participación documentada legalmente en una propiedad concreta, y el nuevo certificado es la confirmación de esa titularidad por parte del DLD. Se espera que los titulares obtengan ingresos por alquiler y por cualquier revalorización de la propiedad, en proporción a su participación. Eso lo convierte en una forma sencilla de exponerse al mercado inmobiliario de Dubái sin hipoteca, sin un gran depósito y sin el trabajo de buscar inquilinos.

No es lo mismo que ser dueño de una vivienda en su totalidad. Usted no puede vivir en la propiedad, elegir al inquilino ni decidir cuándo se vende la unidad completa. Su rendimiento depende de un solo activo y de cómo lo gestione la plataforma.

Una participación en tokens tampoco es una vía hacia la residencia. Las visas por propiedad de Dubái se evalúan según el valor de la propiedad registrada a nombre del solicitante: un título de propiedad de al menos AED 750,000 para la visa de inversionista inmobiliario de dos años, y propiedades por al menos AED 2 millones para la visa dorada de 10 años. Con una participación promedio de aprox. AED 10,000, una tenencia en tokens queda muy lejos de cualquiera de las dos cifras, y nada de lo publicado por el DLD indica que los certificados de tokens cuenten para una visa de residencia. Considere los tokens como una inversión, no como una estrategia de visa.

Preguntas que conviene hacer antes de comprar un token

• ¿Cómo vendo? Los anuncios del lanzamiento no explicaron cómo ni cuándo los titulares pueden vender sus tokens, ni a quién. Parta de la base de que su dinero podría quedar inmovilizado hasta que exista claramente un mercado de reventa.
• ¿Qué es exactamente lo que poseo? Lea cómo la plataforma mantiene la propiedad, cómo se cobra y se distribuye el alquiler y quién decide cuándo se vende la propiedad.
• ¿Cuáles son los costos? Las comisiones de plataforma, de administración y de salida pueden llevarse una parte importante del rendimiento de una participación pequeña.
• ¿Cómo se fijó el precio? La revisión del DLD da tranquilidad, pero compare el precio con las ventas y alquileres recientes en el mismo edificio.
• ¿La plataforma está autorizada? Solo dos empresas, Prypco y Ctrl Alt, recibieron autorización para el piloto.

Qué significa si está comprando una propiedad en Dubái

La tokenización es un complemento útil para el mercado de Dubái. Reduce el costo de entrada y ofrece a los residentes una forma fácil de empezar a construir una posición inmobiliaria, como complemento de la propiedad directa y no como sustituto.

Si la residencia es parte de su plan, el camino sigue pasando por tener una propiedad a su nombre. Una vivienda con un valor de título de AED 750,000 o más respalda la visa de inversionista inmobiliario de dos años, y una de AED 2,000,000 o más respalda la visa dorada de 10 años, que no exige permanencia mínima. Antes de comprar, revise el título y cualquier hipoteca que pese sobre él, el historial de la desarrolladora, las cuotas de mantenimiento y el alquiler que puede esperar de forma realista. Nuestro servicio de debida diligencia inmobiliaria cubre estas verificaciones en los EAU a través de nuestro equipo local, y nuestro servicio de residencia en los EAU se encarga de la visa. Entregamos la cotización de nuestros honorarios por escrito.

Este artículo es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión.