Ser dono de uma fatia de Dubai: como funcionam as escrituras tokenizadas

Em 29 de maio de 2025, o Dubai Land Department (DLD), órgão do governo que registra todas as vendas de imóveis no emirado, emitiu o que descreve como o primeiro Property Token Ownership Certificate do mundo, um certificado de propriedade de tokens imobiliários. Os certificados foram entregues aos compradores do primeiro imóvel vendido pelo novo projeto piloto de tokenização de Dubai, colocando no registro oficial a propriedade fracionada e digital de um imóvel residencial.

A primeira oferta atraiu 224 investidores de 44 nacionalidades e se esgotou em menos de um dia após o lançamento. A participação média foi de AED 10.714, aprox. US$2.900. Segundo o DLD, aprox. 70% desses compradores nunca tinham tido imóvel em Dubai, e a lista de espera já passava de 6.000 pedidos.

O que é tokenização, em termos simples

A tokenização divide um único imóvel em muitas pequenas unidades digitais, chamadas tokens, e registra em uma blockchain quem é dono de cada uma. Blockchain é um registro digital compartilhado em que cada lançamento recebe data e hora e não pode ser alterado discretamente depois. Em vez de um único comprador pagar por um apartamento inteiro, centenas de pessoas podem ter, cada uma, uma fatia do tamanho do seu orçamento.

A versão de Dubai é rigorosamente supervisionada. O DLD iniciou o projeto em março de 2025 como piloto dentro do seu plano de modernização do mercado e o conduz com a Virtual Assets Regulatory Authority (VARA), o órgão regulador de ativos digitais de Dubai, o Banco Central dos EAU e a Dubai Future Foundation, por meio do seu Real Estate Sandbox, um ambiente supervisionado para testar novas tecnologias antes de uma adoção mais ampla. A primeira plataforma é a Prypco Mint, licenciada pela VARA. Alguns pontos se destacam:

• Entrada baixa. As participações começam em AED 2.000, aprox. US$545.
• Somente em dirhams. Todas as transações são feitas em dirhams dos EAU. Nenhuma criptomoeda é usada durante o piloto.
• Imóveis prontos. O piloto abrange imóveis concluídos e prontos para morar, não projetos ainda em construção.
• Supervisão oficial dos preços. O DLD revisa o preço de cada imóvel antes de aprovar o anúncio.
• Recursos protegidos. O dinheiro dos investidores fica em uma conta segregada de clientes e só é repassado à empresa de tokenização quando a compra é concluída.
• Residentes primeiro. Por enquanto, apenas portadores de um Emirates ID, a carteira de identidade emitida a cidadãos e residentes dos EAU, podem investir. A operadora afirmou que pretende abrir a oferta a investidores internacionais em fases posteriores.

O DLD espera que os imóveis tokenizados alcancem aprox. AED 60 bilhões, ou aprox. 7% do mercado imobiliário de Dubai, até 2033.

O que um token oferece, e o que não oferece

Um token é uma participação juridicamente documentada em um imóvel específico, e o novo certificado é a confirmação dessa propriedade pelo DLD. Os titulares devem receber renda de aluguel e ganhos com uma eventual valorização do imóvel, na proporção da sua participação. Isso faz do token uma forma simples de ter exposição ao mercado imobiliário de Dubai sem financiamento, sem uma grande entrada e sem o trabalho de procurar inquilinos.

Não é o mesmo que ser dono de um imóvel inteiro. Você não pode morar no imóvel, escolher o inquilino nem decidir quando vender a unidade inteira. Seu retorno depende de um único ativo e de como a plataforma o administra.

Uma participação em tokens também não é um caminho para a residência. Os vistos imobiliários de Dubai são avaliados pelo valor do imóvel registrado em nome do solicitante: uma escritura de pelo menos AED 750.000 para o visto de investidor imobiliário de dois anos, e imóveis de pelo menos AED 2 milhões para o Golden Visa de 10 anos. Com uma participação média de aprox. AED 10.000, uma carteira de tokens fica muito abaixo de qualquer um desses valores, e nada do que o DLD publicou indica que os certificados de tokens contam para um visto de residência. Trate os tokens como investimento, não como estratégia de visto.

Perguntas a fazer antes de comprar um token

• Como eu vendo? Os anúncios de lançamento não explicaram como nem quando os titulares podem vender seus tokens, nem para quem. Parta do princípio de que seu dinheiro pode ficar preso até que exista claramente um mercado de revenda.
• O que exatamente eu possuo? Leia como a plataforma detém o imóvel, como o aluguel é cobrado e distribuído e quem decide quando o imóvel é vendido.
• Quais são os custos? Taxas de plataforma, de administração e de saída podem consumir uma parte relevante do retorno de uma participação pequena.
• Como o preço foi definido? A revisão do DLD é tranquilizadora, mas compare o preço com vendas e aluguéis recentes no mesmo edifício.
• A plataforma é autorizada? Apenas duas empresas, Prypco e Ctrl Alt, foram autorizadas para o piloto.

O que isso significa se você está comprando imóvel em Dubai

A tokenização é um acréscimo útil ao mercado de Dubai. Ela reduz o custo de entrada e oferece aos residentes uma forma fácil de começar a montar uma posição imobiliária, como complemento, e não como substituto, da propriedade direta.

Se a residência faz parte do seu plano, o caminho continua passando por ter um imóvel em seu próprio nome. Um imóvel com escritura de AED 750.000 ou mais permite o visto de investidor imobiliário de dois anos, e um de AED 2.000.000 ou mais permite o Golden Visa de 10 anos, que não exige permanência mínima. Antes de comprar, verifique a escritura e eventuais hipotecas sobre o imóvel, o histórico da incorporadora, as taxas de condomínio e o aluguel realista. Nosso serviço de due diligence imobiliária cobre essas verificações nos EAU por meio da nossa equipe local, e nosso serviço de residência nos EAU cuida do visto em si. Apresentamos nossos honorários por escrito.

Este artigo é informação geral, não é assessoria jurídica, tributária ou de investimentos.