Comprar na planta em Assunção: como verificar uma incorporadora antes de pagar

Muitos apartamentos novos no Paraguai são vendidos na planta, ou en pozo, como se diz localmente: o comprador paga em parcelas enquanto o prédio é construído, em geral por um preço menor do que o de uma unidade pronta. É uma forma comum e muitas vezes sensata de comprar. Mas também significa que, até a entrega das chaves, o comprador está, na prática, financiando a incorporadora.

Em 29 de abril de 2026, Raúl Constantino, presidente da Capadei, a Câmara Paraguaia de Incorporadoras Imobiliárias, aproveitou uma entrevista na televisão para alertar sobre incorporadoras estrangeiras que chegam ao Paraguai sem histórico e sem solidez financeira. Se os projetos dos compradores não forem entregues no prazo, disse ele, a confiança no mercado pode ser abalada, e ele pediu que as autoridades de fiscalização examinem a solidez financeira por trás de cada obra.

O que motivou o alerta

O alerta veio junto com reclamações, publicadas pelo Última Hora, de compradores de vários empreendimentos em Assunção de uma incorporadora de capital estrangeiro. Alguns prédios deveriam ter sido entregues já em 2023 e continuam inacabados, e outros nem começaram. Um detalhe chama a atenção: a empresa tinha sido autorizada a operar na bolsa de valores, o que os compradores interpretaram como sinal de confiabilidade.

A lição não é que comprar na planta seja inseguro. É que nenhuma aprovação isolada prova que um prédio será concluído. O risco está na incorporadora, então é ela que precisa ser verificada. A própria Capadei só admite empresas que tenham concluído pelo menos dois empreendimentos, segundo uma reportagem de 2024 da InfoNegocios.

Cinco verificações antes de pagar o sinal

• A empresa e as pessoas por trás dela. Confirme que a incorporadora é uma empresa registrada, com RUC, o número de registro de contribuinte do Paraguai. Descubra quem são os sócios e peça uma lista dos prédios que ela já concluiu; depois, visite esses prédios e, se possível, converse com os proprietários. Ser membro da Capadei é um bom sinal por causa da regra dos dois empreendimentos, mas não é garantia. Um preço muito abaixo do de projetos comparáveis merece perguntas, não entusiasmo.
• O terreno. Verifique se a incorporadora, ou o fideicomisso que detém o projeto, é dona do terreno e se ele está hipotecado. Desde janeiro de 2026, esses registros ficam no Registro Unificado Nacional (RUN), que unificou o registro de imóveis e o cadastro, o registro oficial dos limites dos terrenos.
• Licenças. Peça para ver a aprovação municipal do projeto e a licença ambiental. Constantino afirmou que um empreendimento deve sempre ter as duas.
• Para onde vai o seu dinheiro. Pergunte se os pagamentos ficam em um fideicomisso, uma estrutura fiduciária criada pela Lei 921 de 1996. Apenas bancos, financeiras e empresas fiduciárias autorizadas pelo Banco Central do Paraguai podem atuar como fiduciárias, os bens do fideicomisso não podem se misturar com os da fiduciária e ficam protegidos dos credores tanto da fiduciária quanto de quem constituiu o fideicomisso. Pergunte quem é a fiduciária, confirme que ela é autorizada e leia o que precisa acontecer antes que o dinheiro seja liberado à incorporadora. Pagar diretamente na conta da própria incorporadora oferece muito menos proteção. Em um caso de 2024 noticiado pela InfoNegocios, uma construtora recebeu o dinheiro dos compradores sem depositar esses valores no fundo criado para o projeto.
• O contrato. Peça a um advogado que revise o contrato de compra antes de assinar: a data de entrega e eventual prazo de tolerância, as multas por atraso, o seu direito ao reembolso se a obra parar, as especificações da unidade e quando a escritura será assinada perante um tabelião e registrada em seu nome.

Uma observação para quem vai solicitar o Investor Pass

O novo Investor Pass do Paraguai, previsto na Resolução 0283 de abril de 2026, oferece residência permanente mediante um investimento imobiliário de pelo menos US$200.000. O investimento pode ser comprovado com um contrato particular de compra com firma reconhecida em cartório, no qual pelo menos 30% do preço já tenha sido pago, de modo que imóveis ainda em construção podem se qualificar. Imóveis para uso pessoal ou familiar não contam.

Isso torna a compra na planta uma via realista para a residência e torna as verificações acima ainda mais importantes. Um sinal de 30% sobre uma unidade de US$200.000 equivale a US$60.000 pagos antes de o prédio existir, e o imóvel precisa se sustentar tanto como investimento quanto como base do seu pedido.

O que isso significa se você está considerando o Paraguai

Comprar na planta pode dar muito certo, desde que você escolha a incorporadora com o mesmo cuidado com que escolhe o apartamento. Nosso serviço de due diligence imobiliária no Paraguai verifica no registro a titularidade e a propriedade do terreno, os registros cadastrais, ônus e impostos em atraso, as licenças, o histórico da incorporadora e onde os seus pagamentos ficam depositados, com o contrato revisado por um advogado habilitado da nossa equipe local e uma recomendação por escrito ao final. Se a compra fizer parte de um plano de residência, nosso programa de residência no Paraguai, incluindo a via Investor Pass, cuida do pedido com um honorário fixo apresentado por escrito.

Este artigo é informação geral, não é assessoria jurídica, tributária ou de investimentos.