Comprar en preventa en Asunción: cómo evaluar a un desarrollador antes de pagar

Muchos departamentos nuevos en Paraguay se venden en preventa, o en pozo, como se dice localmente: el comprador paga en cuotas mientras se levanta el edificio, normalmente a un precio menor que el de una unidad terminada. Es una forma de compra habitual y, a menudo, sensata. También significa que, hasta la entrega de las llaves, el comprador en la práctica está financiando a la desarrolladora.

El 29 de abril de 2026, Raúl Constantino, presidente de Capadei, la Cámara Paraguaya de Desarrolladores Inmobiliarios, advirtió en una entrevista televisiva sobre la llegada a Paraguay de desarrolladoras extranjeras sin trayectoria ni solvencia financiera. Si los proyectos no se entregan a tiempo a los compradores, señaló, la confianza en el mercado podría resentirse, e instó a las autoridades de control a examinar la solvencia detrás de cada obra.

Qué motivó la advertencia

La advertencia coincidió con los reclamos, publicados por Última Hora, de compradores de varios proyectos en Asunción de una desarrolladora de capital extranjero. Algunos edificios debían entregarse ya en 2023 y siguen sin terminar, y otros ni siquiera han comenzado. Un detalle llama la atención: la empresa había sido habilitada para operar en la bolsa de valores, algo que los compradores interpretaron como una señal de confiabilidad.

La lección no es que comprar en preventa sea inseguro. Es que ninguna aprobación por sí sola demuestra que un edificio se terminará. El riesgo está en la desarrolladora, así que es la desarrolladora lo que hay que verificar. La propia Capadei solo admite empresas que hayan completado al menos dos desarrollos, según un informe de InfoNegocios de 2024.

Cinco verificaciones antes de pagar una seña

• La empresa y las personas detrás de ella. Confirme que la desarrolladora es una empresa registrada con RUC, el número de registro de contribuyentes de Paraguay. Averigüe quiénes son los accionistas y pida una lista de los edificios que ha terminado; luego visítelos y, si puede, converse con los propietarios. Ser miembro de Capadei es una señal útil por su regla de los dos proyectos, aunque no una garantía. Un precio muy por debajo de proyectos comparables merece preguntas, no entusiasmo.
• El terreno. Verifique que la desarrolladora, o el fideicomiso que tiene el proyecto, sea propietaria del terreno y si este está hipotecado. Desde enero de 2026, estos registros están a cargo del Registro Unificado Nacional (RUN), que fusionó el registro de la propiedad y el catastro, el registro oficial de los límites de los terrenos.
• Permisos. Pida ver la aprobación municipal de los planos y la licencia ambiental. El señor Constantino ha dicho que un proyecto siempre debe contar con ambas.
• Adónde va su dinero. Pregunte si los pagos se depositan en un fideicomiso constituido conforme a la Ley 921 de 1996. Solo los bancos, las financieras y las empresas fiduciarias autorizadas por el Banco Central del Paraguay pueden actuar como fiduciarios; los bienes del fideicomiso no pueden mezclarse con los del propio fiduciario y están protegidos frente a los acreedores tanto del fiduciario como de quien constituyó el fideicomiso. Pregunte quién es el fiduciario, confirme que está autorizado y lea qué debe ocurrir antes de que el dinero se libere a la desarrolladora. Pagar directamente en la cuenta propia de una desarrolladora ofrece mucha menos protección. En un caso de 2024 publicado por InfoNegocios, una constructora cobró el dinero de los compradores sin depositarlo en el fondo creado para el proyecto.
• El contrato. Pida a un abogado que revise el contrato de compraventa antes de firmarlo: la fecha de entrega y cualquier período de gracia, las penalidades por demora, su derecho a un reembolso si el proyecto se paraliza, las especificaciones de la unidad y el momento en que la escritura se firmará ante escribano y se inscribirá a su nombre.

Una nota para quienes soliciten el Investor Pass

El nuevo Investor Pass de Paraguay, establecido en la Resolución 0283 de abril de 2026, ofrece la residencia permanente mediante una inversión inmobiliaria de al menos US$200,000. La inversión puede acreditarse con un contrato privado de compraventa con firmas certificadas por escribano sobre el cual se haya pagado al menos el 30% del precio, por lo que una propiedad todavía en construcción puede calificar. Las viviendas para uso personal o familiar no cuentan.

Eso convierte la compra en preventa en una vía realista hacia la residencia, y hace que las verificaciones anteriores sean aún más importantes. Una seña del 30% sobre una unidad de US$200,000 equivale a US$60,000 pagados antes de que el edificio exista, y la propiedad debe sostenerse tanto como inversión como base de su solicitud.

Qué significa si está considerando Paraguay

Comprar en preventa puede funcionar bien, siempre que elija a la desarrolladora con el mismo cuidado que el departamento. Nuestro servicio de debida diligencia inmobiliaria en Paraguay verifica en el registro el título y la titularidad del terreno, los registros catastrales, los gravámenes y los impuestos impagos, los permisos, la trayectoria de la desarrolladora y dónde se depositan sus pagos, con la revisión del contrato a cargo de un abogado con licencia de nuestro equipo local y una recomendación por escrito al final. Si la compra forma parte de un plan de residencia, nuestro programa de residencia en Paraguay, incluida la vía del Investor Pass, cubre la solicitud con un honorario fijo cotizado por escrito.

Este artículo es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión.