Acheter sur plan à Asunción : comment vérifier un promoteur avant de payer

Au Paraguay, de nombreux appartements neufs se vendent sur plan, ou « en pozo » comme on dit localement : l’acheteur paie par échéances pendant la construction de l’immeuble, généralement à un prix inférieur à celui d’un logement achevé. C’est une façon d’acheter courante et souvent judicieuse. Mais cela signifie aussi que, jusqu’à la remise des clés, l’acheteur finance de fait le promoteur.

Le 29 avril 2026, Raúl Constantino, président de Capadei, la Chambre paraguayenne des promoteurs immobiliers, a profité d’un entretien télévisé pour mettre en garde contre des promoteurs étrangers arrivant au Paraguay sans références ni solvabilité financière. Si les projets ne sont pas livrés à temps, a-t-il expliqué, la confiance dans le marché pourrait en pâtir, et il a appelé les autorités de contrôle à examiner la solvabilité derrière chaque construction.

L’origine de l’avertissement

Cet avertissement a coïncidé avec des plaintes, rapportées par Última Hora, d’acheteurs de plusieurs projets à Asunción d’un même promoteur à capitaux étrangers. Certains immeubles devaient être livrés dès 2023 et restent inachevés, d’autres n’ont pas commencé. Un détail retient l’attention : la société avait été autorisée à opérer en Bourse, ce que les acheteurs avaient pris pour un gage de fiabilité.

La leçon n’est pas que l’achat sur plan soit dangereux. C’est qu’aucune autorisation ne prouve à elle seule qu’un immeuble sera achevé. Le risque repose sur le promoteur : c’est donc lui qu’il faut vérifier. Capadei n’admet d’ailleurs que des sociétés ayant achevé au moins deux programmes, selon un article d’InfoNegocios de 2024.

Cinq vérifications avant de verser un acompte

• La société et les personnes qui la dirigent. Vérifiez que le promoteur est une société immatriculée disposant d’un RUC, le numéro d’identification fiscale paraguayen. Identifiez les actionnaires et demandez la liste des immeubles déjà livrés, puis allez les visiter et, si possible, échangez avec des propriétaires. L’adhésion à Capadei est un signal utile grâce à sa règle des deux projets, sans être une garantie. Un prix nettement inférieur à celui de projets comparables appelle des questions plutôt que de l’enthousiasme.
• Le terrain. Vérifiez que le promoteur, ou la fiducie qui porte le projet, est propriétaire du terrain et s’il est hypothéqué. Depuis janvier 2026, ces informations relèvent du Registro Unificado Nacional (RUN), issu de la fusion du registre foncier et du cadastre, le relevé officiel des limites des parcelles.
• Les permis. Demandez à voir l’approbation municipale des plans et la licence environnementale. Selon M. Constantino, un projet devrait toujours disposer des deux.
• La destination de votre argent. Demandez si les paiements sont placés dans un fideicomiso, une fiducie constituée en vertu de la loi 921 de 1996. Seuls les banques, les sociétés financières et les sociétés fiduciaires agréées par la Banque centrale du Paraguay peuvent agir comme fiduciaire ; les actifs de la fiducie ne peuvent être confondus avec ceux du fiduciaire et sont protégés des créanciers du fiduciaire comme de ceux du constituant. Demandez qui est le fiduciaire, vérifiez son agrément et lisez les conditions à remplir avant que les fonds ne soient versés au promoteur. Payer directement sur le compte propre d’un promoteur offre une protection bien moindre. Dans une affaire de 2024 rapportée par InfoNegocios, un constructeur avait encaissé l’argent des acheteurs sans le déposer dans le fonds créé pour le projet.
• Le contrat. Faites relire le contrat d’achat par un avocat avant de signer : date de livraison et éventuel délai de grâce, pénalités de retard, droit au remboursement si le projet est à l’arrêt, descriptif du logement, et date à laquelle l’acte de propriété sera signé devant notaire et inscrit à votre nom.

Note pour les candidats à l’Investor Pass

Le nouvel Investor Pass du Paraguay, défini par la résolution 0283 d’avril 2026, ouvre la résidence permanente moyennant un investissement immobilier d’au moins 200 000 USD. L’investissement peut être justifié par un contrat d’achat sous seing privé certifié par notaire, sur lequel au moins 30 % du prix a été payé, de sorte qu’un bien encore en construction peut être admis. Les logements à usage personnel ou familial ne comptent pas.

L’achat sur plan devient ainsi une voie réaliste vers la résidence, ce qui rend les vérifications ci-dessus d’autant plus importantes. Un acompte de 30 % sur un logement de 200 000 USD représente 60 000 USD versés avant que l’immeuble n’existe, et le bien doit tenir la route à la fois comme investissement et comme fondement de votre demande.

Ce que cela implique si vous envisagez le Paraguay

Acheter sur plan peut bien se passer, à condition de choisir le promoteur avec autant de soin que l’appartement. Notre service de due diligence immobilière au Paraguay vérifie au registre le titre et la propriété du terrain, les données cadastrales, les sûretés et impôts impayés, les permis, les références du promoteur et l’endroit où sont détenus vos paiements ; le contrat est relu par un avocat agréé de notre équipe locale, et une recommandation écrite vous est remise à la fin. Si l’achat s’inscrit dans un projet de résidence, notre programme de résidence au Paraguay, voie Investor Pass comprise, prend en charge la demande avec des honoraires fixes indiqués par écrit.

Cet article fournit des informations générales et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou en investissement.